나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51727 [1] 서울특별시 광진구 광장동 135-1 에이동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 ""장로회신학대학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 ""광나루역""이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 10층 건물 내 제6층 제601호로서,

외벽 : 몰탈위페인트 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 단지 서측으로 포장도로와의 진출입로가 개설되어 있고 아차산로78길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 토지 지분 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51727 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 광장동 135-1 에이동 6층601호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 평스라브 지붕, 10층 건물 중 6층 601호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 283,000,000원

토지 면적: 2935.00㎡ (약 887.88평)

토지 지분 면적: 154.381㎡ (약 46.69평)

건물 전용 면적: 226.75㎡ (약 68.59평)

건물 공급 면적: 제공되지 않음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 "장로회신학대학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 5호선 "광나루역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

2.3. 도로 및 접근성

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 단지 서측으로 포장도로와의 진출입로가 개설되어 있고 아차산로78길에 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 다수의 소유권 이전, 상속, 매매, 근저당, 강제경매 등기가 존재합니다. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

3.2. 말소기준권리

집합건물 등기부상 을11, 접수일자 2015-09-08, 동부화재해상보험주식회사 근저당권 (1,075,200,000원)

토지 등기부상 을52, 접수일자 2015-09-08, 동부화재해상보험주식회사 근저당권 (1,075,200,000원)

상기 두 권리가 말소기준권리가 되어, 매각으로 소멸되는 권리에 해당합니다.

3.3. 인수되는 권리

토지 등기부상 을16, 접수일자 2009-06-02, 동서울농업협동조합 근저당권 (960,000,000원)

상기 권리는 말소되지 않고 매수인에게 승계되므로, 입찰가 산정 시 반드시 인수 부담액으로 고려해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 기재된 임차인은 없습니다.

다만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 명시되어 있으므로, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 12,806,500,000원

집합건물 등기부채권 총액: 2,275,200,000원

인수되는 채권을 포함한 총 담보 채권액은 상당한 규모입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 광진구 광장동의 준주거지역 내에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 장로회신학대학교, 광남초등학교, 광남중학교, 광남고등학교 등 교육시설이 위치해 있습니다.

아차산 및 어린이대공원 등이 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

다만, 대형 상업시설이나 편의시설 이용 시에는 지하철 또는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

현재 파악된 주변 시설 중 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 중점경관관리구역(한강변) 등으로 지정되어 있어 향후 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 현대리버빌 (A동)

주소: 서울특별시 광진구 광장동 135-1 (신 주소: 서울특별시 광진구 아차산로78가길 17)

동/호: 에이동 6층 601호

사용승인일: 1997년 4월 15일

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

주차: 실내 21대, 실외 19대 가능

5.2. 편의시설 및 기반시설

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다. 지역난방 시스템이 적용되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기 관련 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인으로, 토지 지분에 대한 권리가 건물 등기부에 제대로 등기되지 않은 상태입니다. 매수인은 대지권 등기를 별도로 진행하거나, 토지 소유주들과의 명확한 권리 관계 확보를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

* 토지 지분 매각: 토지 자체를 전체 면적으로 매각하는 것이 아니라, 지분으로 매각되는 점을 유의해야 합니다. (일괄매각이지만, 토지 지분 표기)

* 인수되는 고액 근저당권: 9억 6천만원의 근저당권이 인수되므로, 입찰가의 상당 부분을 차지하는 부담이 됩니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당 및 경매 개시 결정이 있었던 이력이 있어, 권리 분석 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자에 대한 확인 및 명도 절차가 필요합니다.

* 건축물 규제: 토지이용계획상 다양한 제한사항(가축사육제한, 높이 제한, 군사시설 보호구역, 공장설립제한 등)이 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 광장동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 여건은 비교적 양호한 편입니다.

하지만, 대지권 미등기 및 인수되는 9.6억원 규모의 근저당권이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 이러한 부분을 감안한 신중한 접근이 반드시 필요합니다.

권리 관계를 명확히 하고 인수 부담을 충분히 이해한 상태에서 입찰을 고려해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 동부권의 주요 주거 지역인 광진구에 위치함.

* 지하철 5호선 광나루역 역세권에 근접하여 교통 이용이 편리함.

* 아파트로서의 기본적인 주거 가치를 가지고 있음.

* 대지권 미등기 문제를 해결하고 건물 관리 협력 등을 통해 가치 상승 잠재력을 모색할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 채권액(960,000,000원)과 현재 감정가 283,000,000원, 그리고 대지권 미등기 및 토지 지분 매각 등의 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 낙찰가의 70~80% 수준을 고려하나, 본건은 인수되는 채권액이 매우 크고 대지권 미등기라는 특수성이 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 채권액(9.6억원)을 감안하면, 낙찰가의 상한선을 18억원~22억원 범위 내로 설정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 분석, 경쟁 현황 등을 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.