나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72797 [1] 경기도 포천시 선단동 25-5 더안 201동 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 ""장승거리사거리"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는
아파트 및 다세대주택, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2024. 02. 28)

외 벽 : 몰탈위 석재붙임 마감.
내 벽 : 몰탈위 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

상,하수도시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제2구역(협의
지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72797 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 선단동 25-5 더안 201동 3층303호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 380,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국양계축산업협동조합

* 특이사항: 공동담보

3. 면적 및 건물 현황

* 건물명: 더안 (Deoan)

* 동/호: 201동 3층 303호

* 전용면적: 84.02㎡ (약 25.42평)

* 공용면적 포함 추정 면적 (분양면적): 건물 연면적 1533.3㎡, 총 16세대 기준, 세대당 약 95.8㎡ (약 29.0평) 수준으로 추정됨.

* 토지 사용 지분: 72.125㎡ (약 21.82평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

* 사용승인일: 2024년 02월 28일

2. 입지조건

3. 주변 환경

* 본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "장승거리사거리" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

4. 교통 여건

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 무난시 됨.

3. 권리분석

4. 등기부 현황

* 소유권보존: 김태섭 (2024.05.08)

* 소유권이전: 김세림 (2024.06.03, 매매)

* 근저당권: 한국양계축산업협동조합 (2024.06.03, 채권최고액 336,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 한국양계축산업협동조합 (2025.07.21, 채권액 293,691,948원)

* 등기부채권 총액: 336,000,000원

5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

6. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기(을구 4번 2023.12.05 접수 제37171호 지역권설정 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

4. 상권분석

5. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 선덕주택 (1995년식, 35.74㎡): 2026년 6월 4,800만원 거래. (평당 약 443만원)

* 럭키빌라(3동) (2002년식, 44.56㎡): 2026년 6월 6,700만원 거래. (평당 약 495만원)

* 삼성홈타운 (2015년식, 67.185㎡): 2026년 6월 13,000만원 거래. (평당 약 641만원)

* 본건은 2024년 2월 사용승인된 신축 건물(더안)의 84.02㎡(약 25.42평) 연립주택임.

* 최신 연식의 삼성홈타운(67.185㎡)이 평당 약 641만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 신축 연식 및 면적을 감안하여 150,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됨.

* 주의: 감정가 380,000,000원과 시장 시세 간 큰 괴리가 존재하므로, 입찰 시 면밀한 검토 필요.

6. 주변 시설

* 편의시설: 본건 인근에 이마트, 다이소, 중소형마트, 편의점 등 다양한 생활 편의시설이 소재하고 있음.

* 혐오시설: 포천시는 과거 쓰레기 매립장으로 활용되었던 지역 인근에 체육공원과 소각장 건립을 동시에 추진하는 계획으로 논란이 있으며, 이는 주민들의 건강, 악취, 부동산 가치 하락 등에 대한 우려를 야기함. 다만, 본건 소재지와 해당 논란 지역 간의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요함.

7. 교육 시설

* 인근에 선단초등학교가 소재하며, 2024년 3월 19학급(특수학급 2 포함)으로 편성되어 운영 중임.

8. 의료 시설

* 인근에 선단경희의원(내과, 외과, 소아청소년과, 피부과 등 진료) 및 경기도의료원 포천병원(종합병원, 응급의료센터 운영) 등 다양한 의료 시설이 소재함.

5. 생활정보

6. 편의시설 (위 4.2. 주변 시설 항목에서 통합하여 기술됨)

7. 교육시설 (위 4.3. 교육 시설 항목에서 통합하여 기술됨)

8. 의료시설 (위 4.4. 의료 시설 항목에서 통합하여 기술됨)

6. 잠재적 리스크

7. 감정가와 실거래가 시세 간 큰 차이: 본건의 감정가는 380,000,000원이지만, 주변 실거래가 분석 결과 시장 시세는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정되어 큰 괴리가 존재함.

8. 매수인이 지역권설정 등기 인수: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지역권설정 등기(2023.12.05 접수)가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 함.

9. 임대차 관계 미상: 임차인 현황상 보증금은 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않아 잠재적인 인수 부담이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

8. 본건은 2024년 2월 사용승인된 신축 건물이라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 그러나 제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 감정가 380,000,000원에 비해 시장 가치는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정되어 매우 높은 감정가 책정으로 인한 시세 차이가 두드러집니다. 또한, 매수인이 인수해야 하는 지역권이 존재하며, 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

9. 건축 연도가 2024년으로 매우 신축 건물임.

10. 포천시 지역 개발 및 주택 시장 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

10. 본건의 감정가는 380,000,000원이나, 제공된 주변 실거래가 분석 시 최고가 기준 평당 약 641만원을 적용하여 본건 면적(25.42평)으로 환산 시 약 162,688,000원 수준으로 추정됨.

11. 안정적인 투자를 고려하여, 보수적으로 160,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함. (단, 해당 금액은 시장 상황 및 본건의 정확한 상태 평가에 따라 변동될 수 있음)

12. 총 채권액 336,000,000원에 비해 현 시세가 매우 낮으므로, 채권자(한국양계축산업협동조합)가 유찰 후 재경매를 진행할 가능성도 염두에 두어야 함. (본 경매가 유찰될 경우, 다음 기일에 감정가가 낮아져 경매될 가능성이 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.