나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51754 [1] 서울특별시 강동구 암사동 483-44 암사드림빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 ""암사1동주민센터"" 남측 약 130미터 지점에 위치하며, 주위는 일반주택, 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 남측 근거리에 노선버스정류장이 소재하고 서측 약 430미터 지범에 전철역(암사역 : 지하철 8호선)이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층건내 제5층 제501호로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일붙임 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 2필 일단의 가장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터, 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 남측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(상암로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,2) 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51754 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 483-44 암사드림빌 5층501호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

- 건물명: 암사드림빌

- 총 층수: 5층 (해당 층: 5층)

- 건축 연도: 2009년 (사용승인일 2010-04-01)

- 구조: 철근콘크리트구조

- 건물면적 (전용면적): 29.64㎡ (약 8.97평)

- 건물 제시외면적: 4.00㎡

1.3. 토지 정보

토지 면적: 15.76㎡ (약 4.77평)

토지 지분: 15.76㎡ (약 4.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 202,720,000원

구분건물감정평가요항표 요약:

- 주위 환경: "암사1동주민센터" 남측 약 130미터 지점의 주거지역.

- 교통 상황: 차량 진출입 가능, 남측 인근 버스정류장, 서측 약 430미터 암사역(8호선) 소재.

- 토지 형상 및 이용: 2필 일단의 가장형 토지, 건부지(다세대주택)로 이용 중.

- 인접 도로: 동측, 남측으로 노폭 약 6미터, 4미터 도로 접함.

1.5. 토지 이용 계획

- 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

- 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강동구 암사동에 위치하며, "암사1동주민센터" 남측 약 130미터 지점에 자리 잡고 있습니다. 주변은 일반주택, 공동주택, 근린주택 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 남측 근거리에 노선버스정류장이 위치하고 있으며, 서측 약 430미터 지점에는 지하철 8호선 암사역이 소재하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

물건지는 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터 및 4미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 이러한 도로를 통해 남측 인근의 간선도로(상암로)와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 법원 권리 분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 이OO입니다.

말소기준권리: 압류 (구로세무서장, 2023-07-27)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이지현 (전입일자: 2019-06-10, 확정일자: 2019-06-11)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-07-08

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리 이후 권리)

- 갑18: 압류 (구로세무서장, 2023-07-27) - 말소기준권리

- 갑19: 가압류 (오케이캐피탈주식회사, 2023-09-08, 17,420,712원) - 말소

- 갑20: 강제경매 (이OO, 2025-07-09, 150,000,000원) - 말소

- 갑21: 압류 (강동구, 2026-03-20) - 말소

등기부채권 총액: 17,420,712원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 주거 기능이 중심이 되는 지역에 위치하고 있으며, 인근에 주민센터, 일반 주택 및 공동주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

4.2. 상업 및 편의시설

암사역(8호선)을 중심으로 한 상업지구를 통해 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등을 이용할 수 있습니다. 또한, 주민센터가 인접해 있어 행정 편의성도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용한 주거 지역에 위치하여 쾌적한 주거 생활이 가능합니다. 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 생활 편의성은 갖춘 것으로 판단됩니다.

5.2. 편의시설 및 교육

암사역 주변의 상업시설 이용이 편리하며, 주민센터 등 공공시설 이용이 용이합니다. 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 암사동 일대에 통상적인 학군이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

이지현 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 5천만원을 지급받지 못한 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 본 경매 사건의 채권자가 임차인 본인으로 추정되며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 해당 보증금은 경매 배당을 통해 회수될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 포함

건물 면적 외에 4.00㎡의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 현장 조사 시 공부상 등재되지 않은 제시외 건물의 현황, 점유 관계, 철거 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 법규 및 지역 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다수의 법규 및 지역 제한이 적용되므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 강동구 암사동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 지하철 8호선 암사역을 통해 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 아파트보다는 다세대주택이 밀집된 주거 지역에 소재하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 명도 과정에서의 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물 포함 매각이라는 특이사항이 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

감정가 대비 최근 실거래가가 높은 점은 긍정적인 요소이나, 경쟁 입찰 시 낙찰가가 상승할 수 있음을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 8호선 암사역 역세권으로 강남 및 주요 업무지구 접근성 우수.

* 안정적인 주거 지역 내 위치로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 인수되는 보증금 없이 취득 가능하여 명도 부담 감소.

* 최근 시세 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(29.64㎡)과 유사한 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 암사동 510-26번지(29.97㎡, 2013년 건축)의 경우 308,500,000원에 거래되었습니다.

본 건은 이보다 건축 연도가 다소 오래되었으나(2009년 건축), 면적이 유사하고 입지 조건이 양호하여 현재 시세를 약 300,000,000원 내외로 추정할 수 있습니다.

감정가 202,720,000원은 최근 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 1차 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 그러나 시세와의 격차가 크므로, 경쟁 입찰 시 가격 상승이 예상됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5천만원은 인수되지 않는 것으로 판단되므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 시장 가치 대비 수익률을 고려해야 합니다.

상기 분석을 바탕으로, 본 건의 적정 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이로 판단됩니다. 이는 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 물건 상태, 동종 물건의 낙찰가율, 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.