나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72785 [1] 경기도 포천시 내촌면 음현리 10-32 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 내촌면 음현리 소재 '내촌중학교' 동측 원거리에 위치하며, 주위는
공장, 임야, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장은 다소 원거리에 소재함.

형태 및 이용상태

경사지대내 평탄하게 조정된 부정형상의 토지로서 공업용 건부지임.

인접 도로상태

동측으로 폭 6~8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 닭 돼지 오리
메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3,4,5) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서,
외벽 : 판넬마감
내벽 : 판넬마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(2,3) 공장(공실), 기호(4,5) 공장(창고)으로 이용중임.

설비내역

기호(3,4)에 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

물건 비고

1.일괄매각
2.매각에서 제외되는 제시외 물건(컨테이너 2동) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원에서 진행하는 2025타경72785 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 포천시 내촌면 음현리 10-32이며, 공장으로 이용 중인 부동산입니다.

감정평가액은 2,133,576,000원입니다.

토지 면적은 2286.00㎡ (약 691.6평)이며, 건물 면적은 792.00㎡ (약 239.6평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 가산농업협동조합입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 매각에서 제외되는 제시외 물건(컨테이너 2동)이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 내촌면 음현리 소재 '내촌중학교'에서 동쪽으로 다소 떨어진 곳에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 공장, 임야, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 용도의 시설들이 입지해 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 노선버스정류장이 다소 원거리에 위치하여 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

토지는 경사지에 평탄하게 조정된 부정형의 토지로서 공업용 건물 부지로 이용되고 있으며, 건물의 동측으로는 폭 6~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 26일에 등기된 가산농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 가압류(신용보증기금), 압류(남양주세무서장), 임의경매개시결정(가산농업협동조합), 압류(포천시) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 소유권을 취득함과 동시에 등기부상 모든 권리 제한을 말소시킬 수 있습니다.

임차인 현황:

임차인: 임재중

보증금: 30,000,000원

차임: 2,400,000원

전입/사업자일자: 2021-12-31

확정일자: 2021-12-31

배당신고일자: 2025-08-14

대항력: 없음

낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 0원으로, 인수 부담이 없습니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 2,173,910,000원으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 공장 지대와 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 일부 존재하지만, 일반적인 상업 지구와는 거리가 있습니다.

주요 이용 목적이 공장인 점을 감안할 때, 산업 활동 및 물류 이동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

지역적인 특성상, 지역 경제 활동과의 연관성을 고려한 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변에 학교(내촌중학교)가 근거리에 위치하고 있으나, 대중교통 이용이 다소 불편하여 생활 편의 시설 이용 시 차량이 필수적일 것으로 보입니다.

근린생활시설이 일부 존재하여 기본적인 편의는 해결 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당하여, 향후 공장 증축, 용도 변경, 또는 신규 시설 설치 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

* 매각에서 제외되는 컨테이너 2동은 낙찰 후 별도의 철거 또는 이전에 대한 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 도로 폭(6~8미터)이 일부 차량 이동에 다소 제약이 될 수 있으며, 대형 화물차량의 진출입 시에는 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

* 간혹 주변 지역의 환경 규제나 개발 계획 변경 등이 물건의 가치에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 정보를 지속적으로 파악하는 것이 중요합니다.

* 직접적인 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았으나, 인근의 토지 이용 현황(공장, 임야 등)을 고려하여 잠재적인 환경 관련 이슈를 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 내촌면에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

임차인 역시 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 일부 토지 이용 규제와 매각 제외 물건의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

공장으로서의 입지 조건과 개발 가능성을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 691.6평)을 활용하여 생산 시설, 물류 창고 등으로의 활용 가치가 높습니다.

* 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 및 증축 가능성이 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건이라는 점이 투자 매력을 더합니다.

* 경매 초보자도 비교적 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 2,133,576,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 응찰자들의 경쟁 정도, 물건의 현황 및 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 본 물건은 공장으로서의 가치와 더불어 토지의 활용 가능성, 지역 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

현재로서는 감정가 대비 적절한 낙찰률을 예상하기 어렵기에, 개별적인 시장 조사와 전문가 상담을 통해 보수적으로 접근할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.