나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51750 [1] 서울특별시 송파구 마천동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 지하철 5호선 ""마천역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택(다세대 및 연립주택 등), 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 마천중앙시장, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(5호선 '마천역')이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하 1층 지상 3층 건내 3층 301호(사용승인일: 1997.07.12)로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 도배 마감 등
창호 : 샷시 및 유리 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로 인접 토지 및 도로와 등고 평탄하며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로(포장도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2020-01-02, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(2020-01-02)(마천1)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상임.
2) 본건은 현장조사시 현재 거주인이 현관 출입문을 개문해 주었으나, 사정상 내부 진입 조사가 어려워 내부구조 등은 집합건축물대장상 ‘건축물현황도' 및 표준적인 사양을 기준으로하여 내 ·외부적 관찰, 현재 거주인의 내부구조 등에 대한 진술내용, 현장에서 탐문조사된 사항 등을 종합 참작하여 작성하였으므로 실제와 다소 상이할 수도 있는바, 경매참가인은 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51750 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 마천동 173-57, 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 771,000,000원

토지면적: 38.31㎡ (약 11.59평)

건물면적: 62.82㎡ (약 19.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕

사용승인일: 1997년 7월 12일

총 층수: 지하 1층, 지상 3층

해당 호수: 3층 301호

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 마천동에 위치하며, 지하철 5호선 마천역에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트, 공동주택(다세대, 연립주택 등), 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 시장, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 마천중앙시장이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 9월 25일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(을16)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리(을21 근저당권, 갑6 임의경매, 갑7 가압류, 갑8 가압류, 갑9 가압류, 갑10 임의경매)는 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1997-06-16

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력이 없습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 건물 거래 사례가 존재합니다.

최근 매매된 인근 다세대 주택의 거래가는 다음과 같습니다.

- 산성빌리지 (2018년식, 전용 29.94㎡): 780,000,000원 (2026년 7월 3일)

- 한미타운 (1992년식, 전용 60.18㎡): 1,187,000,000원 (2026년 7월 3일)

- 메이저하이츠 (2003년식, 전용 46.5㎡): 900,000,000원 (2026년 7월 1일)

본 건은 전용면적 62.82㎡(약 19.00평)의 다세대주택으로, 1997년 사용승인되었습니다.

감정가 771,000,000원은 동일 건물 내 최근 거래가(약 750,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 인근 다른 다세대 주택의 거래가와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 낮게 평가되었을 가능성도 있습니다. 특히, 마천동 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 고려할 때 시세 상승 여력이 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 3층 규모이며, 해당 물건은 3층 301호입니다. 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 건물 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 샷시 및 유리로 시공되었습니다. 건물은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매가 진행될 수 있습니다. 이는 복잡한 권리 관계나 낙찰 후 인도명령 등에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법원 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 재정비촉진지구: 본 건은 재정비촉진지구 및 재정비촉진지구기타(마천1)로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다. 그러나 재개발 사업은 장기간 소요되거나 사업 계획이 변경될 수 있으며, 이로 인한 불확실성 및 추가 부담금 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 본 토지는 2025년 9월 30일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 건축물 용도를 아파트로 사용하는 부지는 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매매 시 거래 제한으로 작용할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 당시 내부 진입이 어려워 표준적인 사양을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

* 인근 시설: 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 마천동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 마천역 이용이 편리하며, 마천중앙시장 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다. 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 건물 연식(1997년)과 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크는 존재하나, 최근 동일 건물 내 거래 사례를 볼 때 현 시세 및 감정가 수준에서 접근 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 지하철 5호선 마천역 역세권에 위치하여 교통 편리성 우수.

* 마천중앙시장 인접으로 풍부한 생활 인프라 확보.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 771,000,000원입니다.

동일 건물(마천동 173-57) 내 최근 실거래 사례를 살펴보면, 2024년 2월 27일에 2층 201호가 750,000,000원에 거래되었으며, 2023년 9월 21일에는 10층 101호가 750,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성, 역세권 입지, 그리고 인근 다른 다세대 주택의 최근 거래가(약 9억 원 이상)를 고려할 때, 보수적으로는 최근 실거래가 수준인 750,000,000원부터, 잠재적 가치를 고려하여 750,000,000원 ~ 800,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

입찰 참여 전, 반드시 최신 시세 동향 및 부동산 시장 전망을 추가적으로 분석하고, 현장 답사를 통해 건물의 정확한 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.