나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51813 [1] 서울특별시 광진구 구의동 596-1 힐하우스 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 2호선 ""강변역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 버스터미널 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 동측 인근에 ""강변역""이 위치하고, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

벽식구조 경사스라브(징크)지붕 지하 1층 / 지상 7층 건물 내 2층 206호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2015.01.29)

외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51813 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 광진구 구의동 596-1 힐하우스 2층 206호

1.3. 용도

도시형생활주택 (원룸형)

1.4. 감정가

174,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 8.68㎡ (약 2.63평)

* 토지지분: 8.6834㎡ (약 2.63평)

* 건물면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

* 건물지분: 13.27㎡ (약 4.01평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

재단법인우체국물류지원단 (재 )

1.9. 건물 상세 정보

* 건축물명: 힐하우스

* 주용도: 도시형생활주택 (원룸형 73세대)

* 구조: 벽식구조, 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2015년 01월 29일

* 건물 규모: 지하 1층 / 지상 7층 건물 내 2층 206호

* 외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감

* 창호: 새시 창호

1.10. 토지 상세 정보

* 토지 형상: 평지의 세장형

* 토지 이용 상태: 주거용 건부지

1.11. 설비 내역

* 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

1.12. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인 요망)(교육환경 보호에 관한 법률)

* 상대보호구역(200m)(교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 공장설립제한지역(2016-11-28)(수도법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

* 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 2호선 "강변역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 버스터미널 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 동측 인근에 "강변역"이 위치하고, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2016년 03월 18일 접수된 재단법인우체국물류지원단의 전세권설정(금액: 145,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 을1-2: 1번전세권변경 (2020-03-09, 140,000,000원) - 말소

* 을1-3: 1번전세권변경 (2022-03-10, 145,000,000원) - 말소

* 갑7: 임의경매개시결정 (2025-07-23, 290,000,000원) - 말소 예정

3.3. 인수 가능한 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 재단법인우체국물류지원단 (재 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025년 07월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 법원의 배당 절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

145,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 지하철 2호선 강변역 역세권에 위치하며, 아파트, 버스터미널, 대규모 상업시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달하여 유동인구가 많고 지역 상권이 활발합니다.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 매매/전월세 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건인 '도시형생활주택(원룸형)'과는 건물 유형이 다소 상이하여 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

다만, 최근 거래된 '다세대' 주택들의 면적 대비 가격대를 보면, 구의동 지역 부동산의 전반적인 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

예시 거래(2026년 7월):

* 전용 55.18㎡: 57,500만원

* 전용 24.89㎡: 41,000만원

* 전용 31.39㎡: 33,500만원

본건의 전용면적 13.27㎡(약 4.01평)의 감정가 174,000,000원은 평당 약 43,391,596원으로, 이는 소형 주거 공간임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

* 지하철 2호선 강변역 도보 이용 가능

* 주변 버스정류장 다수 소재

* 대형마트, 영화관, 쇼핑몰 등 각종 상업시설 인접

* 강변북로 등 주요 도로 접근 용이

5.2. 주거 환경

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 거주에 적합

* 건물 자체 관리 상태 및 편의시설(난방, 가스 등)은 양호할 것으로 예상

5.3. 교육 환경

* 주변 지역이 교육환경보호구역(상대보호구역 포함)에 해당하므로, 정확한 범위와 제한 사항은 성동교육청에 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소형 면적

건물 전용면적 13.27㎡ (약 4.01평)으로 매우 작아, 거주 목적 외 투자 시 임대 수요층이 제한될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 상 제한

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 공법상 제한이 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 반드시 관련 부서에 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 연식

2015년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 구의동, 강변역 역세권에 위치한 힐하우스 건물 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 경매 사건번호는 2025타경51813입니다.

감정가는 174,000,000원이며, 건물 전용면적 13.27㎡와 토지 지분 8.68㎡가 일괄 매각됩니다.

등기부등본상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리는 없습니다.

강변역이라는 우수한 입지 조건과 주변의 풍부한 상업 및 교통 편의시설은 큰 장점입니다.

다만, 매우 작은 면적과 다수의 법규상 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 권리 관계가 명확하고 입지적 장점이 있어 소액 투자 또는 1인 가구 실거주용으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 강변역 초역세권 소형 주거 상품: 1인 가구 임대 수요 확보 용이

* 권리 관계 명확: 인수할 권리 및 보증금 없음

* 풍부한 생활 인프라: 대형 상업시설 및 교통망 접근성 우수

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원입니다.

건물 전용면적 13.27㎡ (약 4.01평)의 소형 주거 공간이라는 점, 그리고 강변역 역세권이라는 입지적 장점을 고려했을 때, 감정가 수준에서의 접근은 타당해 보입니다.

제공된 주변 '다세대' 주택의 매매 정보는 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 간접적으로 보여줍니다. 본건의 감정가는 평당 약 43백만원 수준으로, 소형 원룸임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리상 위험이 없고 인수할 금액이 없다는 점은 낙찰가율 결정에 긍정적인 요인입니다.

현 시세와 경매 시장 분위기를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가(174,000,000원)를 기준으로, 낙찰 가능성을 높이기 위해 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 157,000,000원 ~ 174,000,000원 사이에서 제안합니다.

첫 경매 시에는 감정가 수준에서 소폭 낮춘 가격으로, 유찰 시에는 시세 및 경쟁률을 보며 추가적인 가격 조정을 통해 결정하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.