나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11115 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제5층 제506호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11115 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제5층 제506호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11115
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 147, 골든라인씨티 제5층 제506호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경11115 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 147, 골든라인씨티 제5층 제506호 | 감정가: 221,000,000원 | 최저가: 176,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경11115 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11115 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제5층 제506호

용도: 오피스텔

감정가: 221,000,000원

토지 면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

건물 면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1.건물 정보

건물명: 골든라인씨티

구분: 오피스텔

층수: 지상 5층 / 총 16층

사용승인일: 2019년 8월 1일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 새시 창호 등

이용상태: 오피스텔로 이용 중

설비내역: 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 시설

1.2. 2.토지 정보

토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.746㎡ (약 2.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 서측 노폭 약 12미터 내외, 북측 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

화곡동 935-15번지: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

화곡동 935-20번지: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

1.3. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 환경입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 보증금 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항으로, 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일반상업지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

인근에 위치한 화곡1동 주민센터와 다수의 주택 및 상가 시설은 지역 주민들의 생활 편의를 지원하며, 일정한 유동인구를 형성하는 데 기여합니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 업무 단지가 직접적으로 인접해 있지 않아, 상권의 확장성이나 집객력은 제한적일 수 있습니다.

검색 결과, 해당 지역 인근(화곡동 935-15번지)에 유흥주점 영업이 있는 것으로 확인되었으나, 이는 일반적인 상권 구성의 일부로 볼 수 있으며, 직접적인 혐오시설로 분류되기는 어렵습니다.

1.6. 생활정보

교통: 단지 서측 약 12미터, 북측 약 8미터 도로에 접하고 있으며, 인근 버스정류장을 통해 강서구 및 서울 시내 주요 지역으로 이동이 용이합니다.

편의시설: 인근에 주민센터, 각종 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: 주변에 다수의 학교 및 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경으로도 고려될 수 있습니다. (구체적인 학교명은 추가 확인 필요)

환경: 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 지역 커뮤니티 활동이 예상됩니다. 다만, 김포공항 인근 지역 특성상 항공기 운항으로 인한 소음이 발생할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성: 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건 변경, 주택도시보증공사의 채권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 매수인에게 추가적인 부담이나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 명확한 법률적 검토 및 임차인과의 원만한 협상이 필수적입니다.

공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 항공기 소음 또한 거주 환경에 영향을 줄 수 있는 요인으로, 지역에 따라 소음 피해 지원 기준이 다를 수 있으니 관련 정책 확인이 필요합니다.

건물 노후화 가능성: 2019년 사용승인된 신축 건물이나, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 일반상업지역에 속하여 다양한 활동이 가능한 입지입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 복잡한 권리 승계 조건이며, 이에 대한 철저한 법률 분석과 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다.

김포공항 인근 지역으로 항공 관련 규제와 소음의 영향을 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 대비할 수 있다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태 양호 및 현대적 편의 시설 기대.

핵심 지역 입지: 서울 강서구의 일반상업지역으로, 지속적인 주거 및 상업 수요 예상.

경매 통한 시세 차익: 권리관계 분석을 통해 위험 요소를 해소하고 명도를 완료할 경우, 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변 개발 가능성: 지역 재개발 또는 지구단위계획 구역 내에서의 향후 발전 가능성 고려.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계