나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11130 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11130 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11130
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로30길 22, 제3층 제302호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경11130 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로30길 22, 제3층 제302호 | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 202,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11130 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11130 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 879-3 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

토지면적: 19.43㎡ (약 5.88평)

건물면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 까치산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 존재합니다.

매각 시 주의사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않는다는 의미로 해석될 수 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 공존하는 지역입니다. 까치산역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 인근에 위치한 상가들은 지역 주민들의 편의를 제공하고 있습니다. 생활 편의시설 접근성이 좋고, 지하철역과의 거리도 가까워 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조 평지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로, 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다. 내부 구조는 침실 2개, 거실 1개, 화장실 1개로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 무인 택배함 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

건물 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다.

토지는 인접 필지와 함께 등고 평탄한 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형 다세대) 용도로 이용되고 있으며, 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권의 존재입니다. 특히, 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로 포함되어 있어, 임차인의 보증금 관련 문제가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 높습니다. 매각 시 주의사항에 명시된 조건(보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)이 매수인의 부담으로 작용할 수 있으므로, 임차인과의 정확한 인수 조건 및 절차를 면밀히 파악해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 실제 거주 현황 및 임대차 계약 내용을 추가적으로 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 소재하는 다세대주택입니다. 감정가는 2억 5,300만 원으로, 면적 대비 적정한 수준으로 평가되었습니다. 건물 상태 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 명확한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상 가능성, 그리고 매각 조건에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크를 잘 관리한다면, 투자 가치를 확보할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통망 : 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능하며, 버스 노선 다수 운행.

* 생활 편의성 : 주변에 주택가 및 근린생활시설 밀집, 생활 편의시설 접근 용이.

* 향후 개발 가능성 : 지역 자체의 주거 선호도 및 향후 재개발 가능성 고려.

* 경매 시세 차익 : 명확한 권리 분석 및 임차인 문제 해결 시 시세 차익 기대.

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 조사 및 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계