나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11101 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 지하철5호선 '신길역' 서측 인근에 위치
하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2021.01.26.)

외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 제1종.2종근린생활시설 및 업무시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) 가축사육
제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-
524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계
획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11101 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제5층 제502호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 225,000,000원

* 토지면적: 4.12㎡ (약 1.25평)

* 건물면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 사용승인일: 2021년 1월 26일

* 건물 규모: 지하 2층, 지상 13층 건물 중 5층 502호

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3, 명남더블레스 제5층 제502호.

* 주변 환경: 지하철 5호선 '신길역' 서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 신길역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 토지: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 제1종, 2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 15일 인천세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

* 등기부 요약:

* 본 물건과 관련하여 다수의 권리(신탁 등기 말소, 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매)가 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (을1): 권리자 김보배, 권리금액 235,000,000원. 해당 권리는 말소 예정입니다.

* 강제경매 (갑9): 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 235,000,000원. 서울남부지방법원 2025타경11101(본건) 강제경매개시결정이며, 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김보배)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2022년 1월 28일

* 배당신고일자: 2024년 1월 5일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원. 본 건은 매각으로 인해 소멸되는 권리만을 대상으로 하며, 법적으로 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 물건명세서 특이사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

* 주변 상권: 신길역 및 영등포역 인근으로 교통의 요지이며, 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다. 1인 가구 및 소형 사업장을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 용도: 해당 건물은 제1종, 2종 근린생활시설 및 업무시설로 복합적으로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 신길역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업지역 내에 마트, 병원, 금융기관 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 및 업무 환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차인 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 얽혀있으며, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 합니다. 이는 법적 인수 부담은 없으나, HUG와의 최종 정산 관계에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 임대 관계 불명확: '임대관계 등 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 정확한 점유 상태 및 세부 임대조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 외에 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당되어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 오피스텔 및 근린생활시설 용도에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 오피스텔로, 서울 영등포구의 역세권 입지에 따른 높은 활용 가능성을 지니고 있습니다. 등기부상 복잡했던 권리관계들이 매각으로 인해 대부분 정리될 예정이므로 권리상 안전성은 확보된 편입니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이면서 임차인으로 등장하며, 보증금 2억 3,500만원과 관련된 특수 조건이 명시되어 있어, 매각 후 잔금 처리 시 HUG와의 협의 및 관련 서류 검토를 철저히 해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대가 용이합니다.

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 5호선 신길역이 인접해 있어 출퇴근 및 교통이 매우 편리합니다.

* 영등포 지역의 성장 잠재력: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 영등포 지역의 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 17.63㎡ (약 5.33평)으로 1인 가구 수요 및 소액 투자에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 225,000,000원

* 최근 실거래가: 2026년 2월 4일, 동일 면적(17.63㎡)의 '명남더블레스'가 235,000,000원 (2억 3,500만원)에 중개거래되었습니다.

* 분석: 본 건의 경우, 임차인(주택도시보증공사)의 보증금액이 235,000,000원으로 최근 실거래가와 일치하는 점, 그리고 HUG가 채권자로서 경매를 진행하는 점을 고려할 때, 매각으로 인한 법적 인수 보증금은 0원이지만 실질적인 시세는 최근 거래가 수준으로 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 경매 특성상 감정가 이상에서 입찰이 진행될 수 있으나, HUG 관련 조건으로 인한 불확실성 및 경매 할인율을 감안해야 합니다.

* 종합 판단: 최근 실거래가 2억 3,500만원을 기준으로, 경매 시세 및 HUG 관련 조건 등을 종합적으로 고려하여 220,000,000원 ~ 230,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 상세한 권리 분석 및 HUG와의 협의를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.