나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11006 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제2동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역' 남서측 근거리에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제2동 제4층 제403호로서,
- 외벽 : 석재붙임마감 등
- 창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 5m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11006 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 930-1, 혜성팰리스 제2동 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

전용면적: 44.47㎡ (약 13.45평)

토지 지분: 22.76㎡ (약 6.89평)

건축년도: 2018년

감정가: 333,000,000원

1.2. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 01월 14일 접수된 롯데카드 가압류 (금 5,676,478원)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG) 관련 권리도 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

주택도시보증공사 (임차인: 최 )

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-05-10

확정일자: 2021-04-19

배당신고일자: 2023-07-10

대항력: 없음

3.4. 특별 매각조건

본 매각은 HUG 인수조건 변경이 적용되며, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건은 도시형생활주택 단지로 형성되어 있으며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의

까치산역을 이용할 수 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

4.3. 교육 환경

물건 소재지는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경보호법 적용 범위에 대한 확인이 필요합니다. (관할 교육지원청 문의 요망)

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 제한

중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 시설 관련 제한 사항이 다수 존재하여 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 권리관계

대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않으나, 관련 서류 및 절차상의 변수 발생 가능성에 대해 유의해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2018년식 도시형생활주택으로, 까치산역 인근에 자리하고 있어 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 권리분석상 특이사항이 없으며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 공항 관련 보호지구 등 다수의 법규 제한 사항 존재로 인해 투자 목적에 따른 신중한 검토가 요구됩니다.

7. 투자 포인트

역세권 입지: 까치산역 이용 가능.

신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물.

보증금 미인수: HUG 관련 보증금 인수 부담 없음.

경매 할인 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 기회.

8. 예상 입찰가

면적: 전용면적 44.47㎡ (약 13.45평), 토지지분 22.76㎡ (약 6.89평).

감정가: 333,000,000원.

최근 시세 분석 결과, 유사한 건물(M펠리체, 2018년 건축, 37.05㎡)이 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 이보다 면적이 넓으며(44.47㎡), 감정가는 333,000,000원입니다.

예상 입찰가: 335,000,000원 ~ 350,000,000원 (경쟁 상황 및 개인별 낙찰 전략에 따라 변동 가능)

인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.