나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11017 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제13층 제1301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 영등포구 신길동 소재 ""서울대영고등학교"" 북동측 인근 대로(가마산로)변에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 ""신풍역""이 소재하는 등 대중교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 본건은 제13층 제1301호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지,타일 등,
창호: 샷시 등임.

이용상태

본건 다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방시설, 승강기설비, 기계식주차장설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 부정형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설 및 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남측, 동측으로 각각 포장된 대로(가마산로), 소로, 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3토지: 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.
기호2,4,5,6,7토지: 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11017 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제13층 제1301호

용도: 다세대주택

감정가: 294,000,000원

토지 면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물 면적: 24.37㎡ (약 7.37평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "서울대영고등학교" 북동측 인근 대로(가마산로)변에 위치.

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 "신풍역"이 소재하여 대중교통 편의성은 보통임.

* 도로: 본건 북측, 남측, 동측으로 각각 포장된 대로(가마산로), 소로, 세로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑6).

* 인수되는 권리:

* 을구 6번 주택임차권 (장홍인, 2023년 8월 1일 등기).

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 말소되는 권리:

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 (갑6) 및 그 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장홍인

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-05-21

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 300,000,000원으로 확인됨.

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-05-21

* 대항력: 있음

* 비고: 강제경매 채권자로서, 통상적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 등기상 대항력 보유.

* 인수 보증금 합계: 300,000,000원 (임차인 장홍인의 보증금 전액)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주위가 오피스텔, 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타남.

* 건물 용도: 다세대주택으로, 주로 주거 목적으로 이용됨.

* 인근 거래 사례 분석:

* 최근 2026년 7월 13일 거래된 RichenⅢ (2023년식, 29.85㎡, 63,500만원)은 신축 건물로 본건과 연식 차이가 있음.

* 최근 2026년 7월 11일 거래된 경은빌라 (1992년식, 35.31㎡, 59,000만원)은 본건보다 면적이 크나 연식은 더 오래됨.

* 최근 2026년 7월 4일 거래된 (621-1) (1986년식, 48.72㎡, 34,000만원)은 연식이 매우 오래되었으며 면적 대비 가격이 낮게 형성됨.

* 시세 분석:

* 본건(24.37㎡)은 비교적 소형 면적이며, 감정가는 294,000,000원임.

* 인근 신축 빌라(RichenⅢ) 시세가 63,500만원임을 고려할 때, 본건의 감정가는 인근 신축 시세보다는 낮게 책정된 것으로 보임.

* 그러나, 본건은 대항력 있는 임차인 장홍인의 보증금 300,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 있어, 실질적인 총 취득 비용은 감정가 + 인수 보증금으로 산정해야 함.

* 신축 빌라 RichenⅢ의 거래가액 63,500만원 (29.85㎡)을 기준으로 할 때, 본건(24.37㎡)의 시장 가치는 약 51,700만원 내외로 추정 가능하나, 이는 건물의 연식 및 상태에 따라 달라질 수 있음.

* 주변 시세와 감정가, 그리고 인수 보증금 300,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 감정가 자체만으로는 실질적인 총 취득 비용을 산정하기 어렵기 때문에 신중한 접근이 필요함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: "서울대영고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당함.

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트 단지, 다세대주택 등이 혼재하여 주거 환경은 양호한 편.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 특별한 혐오시설은 없는 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 대항력 있는 임차인 장홍인의 보증금 300,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 이는 입찰 시 고려해야 할 가장 큰 리스크 요인으로, 총 투자 비용을 증가시킴.

* 부동산 강제 경매: 채무 불이행으로 인한 경매 절차로, 채무 관계 및 추가적인 법적 쟁점 발생 가능성 상존.

* 공동 담보: 해당 물건이 공동 담보로 묶여 있을 가능성이 있으며, 이는 경매 절차 및 매각 결과에 영향을 줄 수 있음.

* 건물 노후도: 주변 빌라 거래 사례(1986년, 1992년식)를 볼 때, 본건 역시 연식이 있을 것으로 예상되며, 이는 건물 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 시사함.

* 토지 이용 계획 및 제한: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 남부지방법원에서 진행 중인 부동산 강제 경매 사건으로, 영등포구 신길동 서경팰리스 101동 1301호 다세대주택이다.

* 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 대중교통 접근성은 보통 수준이다.

* 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 선순위 임차인 장홍인(보증금 300,000,000원)이 존재하며, 이 보증금이 매각 후에도 매수인에게 인수된다는 점이다. 따라서 실질적인 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금 300,000,000원을 더한 금액이 된다.

* 인근 신축 빌라 거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가(294,000,000원)는 시장 가치 대비 낮게 평가될 수 있으나, 인수되는 보증금으로 인해 총 투자 비용이 상당히 높아지므로 신중한 접근이 요구된다.

* 투자자는 인수 보증금 300,000,000원을 충분히 감당할 수 있는 자금 계획을 세워야 하며, 향후 임대 수익률 및 시세 차익 가능성을 신중하게 검토해야 한다.

* 권리관계, 건물 상태, 임대차 계약의 상세 내용 등을 철저히 분석하여 추가적인 리스크를 파악하는 것이 필수적이다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 영등포구 신길동 지역으로, 향후 개발 가능성 및 주거 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 지역.

* 교통: 지하철 7호선 신풍역 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호함.

* 부동산 시장 상황: 현재 부동산 시장의 흐름 및 본 물건의 잠재적 가치 분석을 통해 저가 매수의 기회 포착 가능성.

* 인수 보증금 고려 시: 총 인수 비용이 높아지지만, 만약 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 권리 포기 등을 통해 비용을 절감할 수 있다면 수익률 증대 가능. (단, 이는 매우 신중한 접근 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 294,000,000원

* 인수 보증금 (장홍인): 300,000,000원

* 실질적 총 취득 비용 (감정가 + 인수 보증금): 594,000,000원 (이는 입찰가를 감정가로 가정했을 때의 총 비용임)

* 시세 분석을 통한 예상 입찰가 산정:

* 최근 2026년 7월 거래된 RichenⅢ (2023년식, 29.85㎡)의 거래가액이 63,500만원이며, 이는 본 건보다 신축이며 면적도 약간 더 넓음.

* 본 건의 시장 가치 (인수 보증금 미고려 시)는 주변 시세를 고려하여 약 500,000,000원 ~ 550,000,000원 수준으로 추정할 수 있음.

* '예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 본 건물의 시장 가치에 기반하여 산정합니다.

* 건물의 연식 및 규모를 감안했을 때, 2023년식 RichenⅢ의 실거래가 63,500만원을 참고하여, 본 건의 예상 시장 가치 범위 내에서 적절한 입찰가를 설정해야 합니다.

* 만약 본 건물의 적정 시장 가치를 500,000,000원으로 추정하고, 인수 보증금 300,000,000원을 별도로 부담한다고 가정하면, 입찰가는 200,000,000원 수준으로 고려할 수 있습니다.

* 그러나 감정가가 294,000,000원임을 감안할 때, 입찰가가 감정가보다 현저히 낮을 경우 경쟁이 치열하지 않거나 유찰될 가능성이 있습니다.

* 따라서, 본 건의 시장 가치와 경쟁 상황을 고려하여, 입찰가는 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 위 입찰가 범위 내에서 낙찰될 경우, 총 실질 취득 비용은 약 600,000,000원 ~ 650,000,000원 수준이 될 것입니다. (입찰가 + 인수 보증금 300,000,000원).

* 투자자는 인수 보증금 300,000,000원을 별도로 지불해야 하며, 이에 대한 자금 조달 계획을 반드시 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.