나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11142 [1] 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동4가 소재 ""현대5차아파트"" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 ""해라톤시티2"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건(사용승인일: 2021.06.22)중 제2층 제201호로서

외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔(복층구조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""해라톤시티2"" 동측으로 당산로38길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과
문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)
<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부
(02-524- 3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청
도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰
등에 의하였는 바 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11142 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제2층 제201호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 제2층 제201호 (사용승인일: 2021년 06월 22일)

* 감정가: 253,000,000원

* 토지 면적: 10.58㎡ (약 3.2평)

* 건물 면적: 16.96㎡ (약 5.1평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

2줄 띄우기

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 당산동4가 소재 "현대5차아파트" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건이 속한 "해라톤시티2"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통인 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건이 속한 "해라톤시티2" 동측으로 당산로38길이 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2줄 띄우기

* 말소기준권리: 우리은행의 2024년 01월 19일자 가압류 (금액: 19,519,465원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 (주택임차권): 이희진 (금액: 285,000,000원). 전입일자 2022년 2월 3일, 확정일자 2022년 1월 4일.

* 갑5 (가압류): 우리은행 (금액: 19,519,465원). 말소기준권리.

* 갑6 (강제경매): 한국주택금융공사 (금액: 349,620,050원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 모두 소멸되는 권리로서 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (명세서상 지상권개요만 언급되었으나, 특별매각조건으로 임차권 관련 사항이 정리될 예정임.)

* 주요 임차인 현황: "임차인 현황"상 임차인은 한국주택금융공사로 기재되어 있으며, 보증금 285,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 2월 3일, 확정일자 2022년 1월 4일입니다. 해당 임차인의 대항력은 없음으로 명시되어 있습니다. 등기부상 주택임차권은 이희진 명의로 존재합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건에 의거)

* 특별매각조건: 채권자(한국주택금융공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.3. 상권분석

2줄 띄우기

* 지역 특성: 본건이 소재한 당산동4가 일대는 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집되어 있는 지역입니다.

* 현재 시세: 비슷한 면적(17-20㎡)의 오피스텔 매매가는 2억 6천만원에서 2억 9천만원 선에서 형성되고 있습니다.

* 전망: 당산동 일대는 직주근접성이 우수하여 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2줄 띄우기

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능한 수준이며, 차량 접근도 용이합니다.

* 주변 환경: 혐오시설이 인접해 있지 않으며, 주거 및 업무 시설 위주로 형성된 일반적인 도심 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

* 임차인 관련: "임차인 현황"에 한국주택금융공사가 대항력 없음을 명시하며 임차인으로 기재되어 있습니다. 그러나 등기부상 이희진 명의의 주택임차권(2억 8,500만원)이 존재합니다. 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없으나, 임차인과의 명도 절차 진행 시 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 명확한 법적 관계 확인 및 원만한 명도 협의가 필수적입니다.

* 특수 물건 정보: "HF 인수조건 변경", "대항력있는임차인" 등의 문구가 특이사항에 포함되어 있으나, "임차인 현황" 상 대항력이 없음으로 명확히 기재되어 있으며, 특별매각조건으로 인해 해당 보증금은 매수인에게 인수되지 않는 것으로 정리될 예정입니다. 그럼에도 불구하고 관련 조건의 구체적인 내용을 재확인해야 합니다.

* 건축 규제: 본건 토지는 준공업지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 향후 건물의 증축, 용도 변경 등에 있어 이러한 제한사항을 반드시 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2줄 띄우기

본건은 서울 영등포구 당산동4가에 위치한 신축 오피스텔(2021년 사용승인)로, 서울남부지방법원에서 진행 중인 강제경매 사건입니다. 감정가는 2억 5300만원이며, 건물 면적은 16.96㎡입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 우리은행의 가압류보다 후순위인 한국주택금융공사의 강제경매로 진행되고 있으며, 등기부상 주택임차권(이희진)과 "임차인 현황" 상 대항력 없는 임차인(한국주택금융공사)이 존재합니다. 그러나 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없으므로, 권리 상 낙찰 후 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 다수 제한사항은 향후 활용에 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 신축 오피스텔: 2021년에 준공된 비교적 최신 건물로, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 입지: 당산동 지역은 업무 지구와 주거 지역이 혼재되어 오피스텔에 대한 수요가 꾸준한 편입니다.

* 권리관계 명확성: 특별매각조건으로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없어, 명도 관련 리스크가 최소화될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2줄 띄우기

현 시세 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변 유사 면적 오피스텔 시세가 2억 6천만원에서 2억 9천만원 선인 점과 감정가 2억 5300만원을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격부터 검토해 볼 수 있습니다. 인수되는 임차보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 명확한 임차인 관계 확인 및 명도 진행에 필요한 비용을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건에 대한 경쟁 상황 및 최신 시세 변동을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.