나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경607 [1] 서울특별시 금천구 가산동 371-28 우림라이온스밸리 제에이-11층 제1108호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(가) : 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선·7호선 환승역 ""가산디지털단지역""과 인접하여 위치함.

일련번호(나) : 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선·7호선 환승역 ""가산디지털단지역""에서 남측으로 직선거리 약 230m 지점에 위치함.

교통상황

일련번호(가), (나) : 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 지하철 1호선·7호선 환승역 ""가산디지털단지역""과 인접하며, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 ""가산디지털1로""와 접함.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조(일부:프리케스트콘크리트구조) (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상15층 중 제에이-11층 제1108호로서, (사용승인일: 2004.12.29)
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 등 마감
창호 : 새시 창호 등임.

일련번호(나) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상14층 중 제6층 제604호로서, (사용승인일: 2018.05.17)
외벽 : 강화유리 및 복합판넬 등 마감
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) 제17층 제1703호 : 공부상 공장(지식산업센터)로 이용중임.

일련번호(나) 제11층 제1103호 : 공부상 공장(지식산업센터)로 이용중임.

※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상
건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 참고하시기
바람.

설비내역

일련번호(가), (나) : 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 냉방설비(시스템에어컨), 승강기설비, 소방설비, 주차설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(가) : 본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 업무용(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

일련번호(가) : 본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무용(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(가) : 본건은 서측으로 노폭 약 25m 내외, 북측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

일련번호(나) : 본건은 서측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(가) : 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도시철도(2022-04-14)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

일련번호(나) : 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(가), (나) : 임대관계 미상이며, 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경607 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 371-28 우림라이온스밸리 제에이-11층 제1108호

용도: 지식산업센터

감정가: 880,000,000원

토지면적: 33.68㎡ (약 10.19평)

건물면적: 132.60㎡ (약 40.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선·7호선 환승역인 "가산디지털단지역" 인접 (도보 거리).

교통상황:

* 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역 이용이 매우 편리합니다.

* 단지 앞으로는 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 서측 및 북측으로는 약 15m 내외의 도로와도 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

* "가산디지털1로"와 접해 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

주변 환경:

* 본 물건은 지하철 1호선·7호선 환승역인 "가산디지털단지역"에서 남측으로 약 230m 지점에 위치하며, 주변 지역은 다수의 지식산업센터와 산업시설, 상업시설이 밀집한 비즈니스 중심지입니다.

* 우림라이온스밸리 건물 자체는 지식산업센터 용도로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2023-08-02, 금1,027,200,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권설정등기 (1998.11.06., 1998.11.11., 2004.12.28. 등기) - 매수인이 인수해야 합니다. (1토지 을구 25,26,27,28,29,30,31번 지상권설정등기)

인수되는 보증금: 0원 (제공된 권리분석상 인수 보증금 합계 기준)

주요 등기 현황:

* 소유권 이전 (주식회사버드컴, 변수갑)

* 근저당권 (하나은행)

* 가압류 (신용보증기금)

* 임의경매 개시 결정 (하나은행)

* 압류 (금천구, 금천세무서장)

총 채권액: 1,564,200,000원

임차인 현황:

* 주식회사씨튼 (대항력 있음)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,320,000원

* 전입/사업자 등록일: 2019-04-10

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전부 변제받을 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 배당 종결 여부 및 실제 배당 순위는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

입지: 가산디지털단지는 서울의 주요 IT, 산업, 유통 복합단지로, 국내외 다양한 기업체가 입주해 있어 비즈니스 활동이 매우 활발합니다.

주변 시설:

* 지하철 가산디지털단지역을 중심으로 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛, W몰 등), 백화점, 다양한 상업 시설, 금융기관, 음식점 등이 풍부하게 밀집해 있습니다.

* 다수의 지식산업센터와 업무 시설이 밀집해 있어 직장인 수요가 높습니다.

* 주변 지역은 개발이 잘 되어 있으며, 현재 파악된 정보로는 직접적인 혐오시설과의 인접성은 발견되지 않았습니다.

결론: 본 물건이 위치한 가산디지털단지는 뛰어난 교통망과 풍부한 비즈니스 및 생활 인프라를 갖추고 있어, 지식산업센터로서 높은 임대 수요와 상권 활성도를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인접해 있어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용 접근성이 뛰어납니다.

편의시설:

* 인근 대형 쇼핑몰, 아울렛, 영화관, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 풍부한 식당가와 카페 등이 밀집해 있어 업무 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 지상권:

* 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 다수의 지상권(1998~2004년 설정)을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 해당 토지 이용 및 건물 활용에 제약을 가할 수 있으며, 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 지상권의 구체적인 내용(존속 기간, 범위, 지료 등)에 대한 면밀한 조사와 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 집합건축물대장, 외관, 탐문조사 등에 근거하여 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태와 건축물 현황, 하자 여부 등은 현장 확인 시 반드시 점검해야 합니다.

* 유동화 물건: 자산유동화법에 따라 관리 및 취득 과정에서 일반 물건과 다른 절차나 규정이 적용될 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 숙지할 필요가 있습니다.

* 총 채권액: 15억 원 이상의 다액 채권은 경매 진행 및 낙찰가 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 지식산업센터입니다. 뛰어난 교통망과 풍부한 비즈니스 인프라를 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 다수의 지상권 설정 등기가 존재하여 매수인이 이를 인수해야 하는 점은 매우 큰 위험 요소입니다. 이 지상권의 내용과 예상되는 제약 사항을 면밀히 분석하지 않고 접근할 경우, 예상치 못한 손실을 초래할 수 있습니다.

더불어, 내부 확인이 불가능한 점과 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 철저한 사전 조사와 전문가의 자문을 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 가산디지털단지역 인근 초역세권으로, 비즈니스 활동 및 유동인구가 풍부하여 임대 및 사업 운영에 유리합니다.

활발한 상권: IT, 산업, 유통의 중심지로, 다양한 기업체의 밀집으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

대부분의 권리 소멸: 인수되는 지상권을 제외하면, 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 매각으로 소멸되므로 권리 관계 자체는 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 880,000,000원

인수 보증금: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (매수인이 인수)

총 채권액: 1,564,200,000원

본 건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 인수 부담이 존재합니다. 이는 해당 물건의 가치에 상당한 영향을 미치므로, 단순 감정가나 시세를 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

낙찰가 산정 시에는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 인수되는 지상권의 존속 기간, 범위, 예상되는 사용료, 건물 이용 제한 등을 상세히 분석하여 가치 하락분을 산정해야 합니다.

* 건물 내부 상태, 실제 이용 가능 면적, 추후 예상되는 수리 비용 등을 고려해야 합니다.

* 현재 가산디지털단지 내 유사 지식산업센터의 임대 시세 및 공실률, 향후 시장 전망을 분석해야 합니다.

* 총 채권액 규모와 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

명확한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 인수되는 지상권에 대한 보다 심층적인 법률적, 실무적 분석이 필수적입니다. 본 건은 지상권 부담으로 인한 가치 하락분을 최대한 반영하여, 실제적인 수익성과 안정성을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.