나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10913 [1] 서울특별시 구로구 구로동 791-49 제2층 제201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 ""구로남초등학교"" 북서측 인근에 위치하며
부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원등이
혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 서측 근거리에
지하철 7호선 ""남구로역""이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건(사용승인일자: 1996. 4. 10)중
제 2층 제 201호로,
외벽: 벽돌쌓기등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시창호임

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중이며 ""건축물현황도"" 기준하여
방3, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(근린생활시설 및 공동주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터폭(디지털로27다길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선지구 사업완료구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 1층은 근린생활시설, 2층 ~ 5층은
공동주택 각층별 1세대씩 총 4세대로 이루어져 있음

물건 비고

- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

1.1. 1. 주소

서울특별시 구로구 디지털로27다길 35 (구로동) 제2층 제201호

1.1. 2. 건물 개요

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물

사용승인일자: 1996년 4월 10일

본건 위치: 건물 2층 201호

1.1. 3. 면적 정보

토지면적: 21.48㎡ (약 6.50평)

토지지분: 21.484㎡ (약 6.50평)

건물면적 (전용면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

건물면적 (분양면적): 약 88.9㎡ (약 26.90평) - (총 연면적 355.6㎡ / 4세대 기준 추정)

건물 제시외면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 감정가 및 용도

감정가: 324,516,600원

용도: 아파트 (건물 1층 근린생활시설, 2층~5층 공동주택)

1.2. 2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 3. 경매 구분

부동산 임의경매

1.2. 4. 채권자

유에이치케이제오차유동화전문유한회사

1.2. 5. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, 구로남초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 생활 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재합니다.

서측으로는 지하철 7호선 남구로역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 동측으로 약 8미터 폭의 포장도로(디지털로27다길)와 접하고 있으며, 출입도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

이 외에도 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 정비구역(주거환경개선지구 사업완료구역), 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 경매 물건은 제시외 건물을 포함하여 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 낙찰 시 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 현황

3.2. 1. 말소기준권리

2012년 9월 27일 접수된 신한은행 근저당권 (을6)이 말소기준권리입니다.

3.2. 2. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 61,054,545원입니다. (근저당 15,600,000원 + 주택임차권 45,454,545원)

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 양명숙 임차인

임차인: 양

보증금: 45,454,545원

차임: 0원

전입일자: 2016년 5월 2일

확정일자: 2020년 7월 22일

배당신고일자: 2024년 8월 14일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기(을8)가 되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주거 밀집 지역으로 아파트, 다세대주택 등이 주를 이루고 있으며, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 생활권입니다.

4.2. 건물 용도 구성

건물 1층은 근린생활시설로 이용 중이며, 2층부터 5층까지는 공동주택으로 각 층별 1세대씩 총 4세대로 구성되어 있습니다.

4.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이지만, 일부 근린생활시설 등의 상업적 이용도 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 구로남초등학교가 소재하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. (정확한 내용은 서울시남부교육지원청에 확인 필요)

5.2. 교통 시설

지하철 7호선 남구로역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의 및 근린 시설

건물 1층에 근린생활시설이 있고, 주변으로 다양한 상업 시설 및 근린공원이 분포하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 건물은 1996년 사용승인되어 30년 가까이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 법적 제한 사항

장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 일부 공법상 제한 사항이 존재하므로 건축 및 이용 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.3. 유동화 물건 관련

본 물건은 유동화 자산으로, 일반 경매 물건과 절차상 혹은 특성상 차이가 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 요구됩니다.

6.4. 제시외 건물

건물 제시외 면적 4.10㎡가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 권리 관계 및 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

6.5. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 구로디지털단지 인근에 위치하여 일부 산업단지 활동으로 인한 소음이나 교통량 증가 등의 영향은 있을 수 있습니다. (개별적인 확인 권장)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 남부지방법원 관할의 부동산 임의경매 물건으로, 서울시 구로구 디지털로27다길 35 (구로동)에 위치한 아파트입니다.

단지 내 학교 및 상업시설, 공원 등이 분포하여 생활 여건은 양호하며, 지하철 남구로역 인근으로 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

권리 분석 상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임차인 양명숙씨는 대항력이 없으므로 잔여 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

건축된 지 약 30년이 경과하여 노후도에 대한 고려가 필요하며, 일부 공법상 제한 사항이 존재합니다. 또한, 유동화 물건 및 제시외 건물 포함 매각이라는 특이사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 역세권 아파트입니다.

* 아파트 및 근린생활시설로 복합 이용되는 건물로, 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물을 포함하여 매각되어 추가 면적 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점과 감정가를 고려할 때, 시장 상황 및 본건의 상세 가치 평가에 따라 달라질 수 있으나, 일반적으로 감정가의 90% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 건물 상태, 예상 수리비, 명도 저항 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정하시기를 권장합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 투자 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.