나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11012 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1134-7 우성연립 제라동 제3층 제303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울등서초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 3층 건물 내 제라동 제3층 제303호로서,
- 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등
- 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 연립주택으로 등재되어 있음.
(후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""주거용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 경관지구, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

대상물건 등기사항전부증명서상 지하실 15호(17.1㎡) 부분은 집합건축물대장상 공용부분으로 등재되어 있는 바, 추후 경매 진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11012 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우리금융캐피탈

특이사항: 중복사건, 재매각

주의사항: 특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1134-7 우성연립 제라동 제3층 제303호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 288,000,000원

토지면적: 58.65㎡ (약 17.74평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.40㎡ (약 20.69평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 사항

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 경관지구, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-05~2029-09-09, 지목 도로 한정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울등서초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2013년 4월 29일 한화생명보험주식회사의 근저당권입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액 합계: 161,419,379원

3.2. 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 지하실 15호(17.1㎡) 부분은 집합건축물대장상 공용부분으로 등재되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다. (감정평가서 참조)

그 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

대상물건의 임대 관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 전용면적 19.98㎡ (약 6평)의 2019년식 다세대 주택이 21,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 3,600만원)

* 2026년 7월, 전용면적 37.44㎡ (약 11.3평)의 1986년식 다세대 주택이 15,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,330만원)

* 2026년 7월, 전용면적 37.56㎡ (약 11.4평)의 2002년식 다세대 주택이 16,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,400만원)

4.2. 물건 현 시세 대비 분석

본건은 1985년식 연립주택으로, 전용면적 68.40㎡ (약 20.7평)입니다.

최근 거래된 유사 연식의 다세대 주택(1986년식, 약 11.3평)이 평당 약 1,330만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 경우 연면적(약 20.7평)에 평당 1,300만원~1,400만원을 적용 시 약 27,000만원~29,000만원의 시세 범위를 예상해볼 수 있습니다.

감정가 28,800만원은 이러한 시세 범위를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 비교 사례가 주로 다세대 주택이며, 본건은 연립주택으로, 건물 연식이 상당히 오래된 점은 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

'서울등서초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 근처에 있어 대중교통 이용도 불편하지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1985년에 건축된 건물로, 약 40년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 미상

임대 관계가 불분명하며, 인수되는 보증금이 없다고는 하나 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁을 야기할 수 있습니다.

6.3. 중복사건 및 재매각

본건이 중복 사건으로 존재하고 재매각 절차를 거친다는 점은 이전 경매에서 유찰되었거나, 권리관계, 명도, 물건 상태 등에서 잠재적 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

6.4. 등기부와 건축물대장의 차이

등기사항전부증명서상 지하실 15호(17.1㎡)가 집합건축물대장상 공용부분으로 등재되어 있어, 실제 인도받는 면적이나 권리 범위에 대한 명확한 확인 및 해석이 요구됩니다. 이는 소유권 행사에 혼란을 줄 수 있는 중대한 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 연립주택으로, 학군 및 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

다만, 1985년식의 노후 건물이며, 임차인 현황 미상, 등기부와 건축물대장 간의 면적 표기 차이, 중복사건 및 재매각 이력 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서 철저한 현장 조사를 통해 실제 점유 관계, 건물 상태, 명도 가능성, 그리고 등기부와 대장의 면적 차이에 대한 정확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 소재 부동산으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 노후화된 건물 대비, 규모가 큰 연립주택으로 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현재 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 재매각 및 중복사건 이력이 있고, 건물 연식이 오래되었으며, 권리관계 및 공부상 차이 등 확인이 필요한 사항이 많습니다.

감정가 28,800만원은 유사 연식 건물의 평당 가격을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 본건의 취득을 위해서는 감정가의 90%~95% 수준인 약 260,000,000원 ~ 275,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

성공적인 낙찰 및 투자를 위해서는 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태를 파악하고, 명도 및 권리관계 이슈를 완벽히 해결할 수 있다는 확신 하에 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보증금은 최저매각가격의 20%인 57,600,000원을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.