나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11091 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 718-20 도화엘리시아102 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재""명덕여자고등학교""남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 ""우장산역""이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 2019.04.03.)

외벽: 외장석 및 복합판넬 붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차장, 승강기설비, 화재경보기 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 일단의 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 8m, 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11091 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 718-20 도화엘리시아102 제4층 제402호

구분: 다세대주택

사용승인일: 2019년 04월 03일

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.17㎡ (약 4.59평)

건물면적: 29.09㎡ (약 8.80평)

건물 전유면적: 29.09㎡ (약 8.80평)

건축물 대장상 대지면적: 618.90㎡ (약 187.22평)

건축물 대장상 연면적: 1734.22㎡ (약 524.59평)

1.3. 가격 정보

감정가: 290,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "명덕여자고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치합니다.

지하철 5호선 "우장산역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 생활 편의시설

"명덕여자고등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

채권자: 한OOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매

3.2. 등기부 현황 (권리 분석)

말소기준권리: 2023년 05월 04일 접수된 김송민의 가압류 (갑7) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 등기부 상의 모든 권리는 말소 예정입니다.

총 채권액: 약 1,944,000,000원

3.3. 임차인 현황

현재 등기부등본상 확인된 임차권(을3, 정서윤, 295,000,000원)은 말소 예정으로, 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황표 상의 한국주택금융공사 정보 또한 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

따라서 본 건은 임차인의 대항력으로 인한 부담 없이 낙찰받을 수 있는 물건으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 내발산동 지역은 아파트 단지와 다세대주택이 밀집된 전형적인 주거지역입니다.

인근에 학교와 지하철역이 있어 주거 기능에 집중된 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

교육 시설: 명덕여자고등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

교통: 지하철 5호선 우장산역을 이용한 서울 시내 접근성이 좋습니다.

주변 환경: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 분류됩니다.

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) 등으로 지정되어 있어 공항 및 군사 관련 시설 보호를 위한 제한 사항이 존재합니다.

상대보호구역으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 추가 확인이 필요합니다.

과밀억제권역으로 수도권정비계획법상의 규제를 받습니다.

6.2. 특수 조건

본건은 "HF 인수조건 변경" 및 "대항력있는임차인, HF 인수조건 변경" 등의 특이사항이 기재되어 있으나, 이는 최종적으로 매수인이 인수할 임차보증금이 없도록 정리되는 조건 하에 매각이 진행되는 것으로 보입니다.

채권자(한국주택금융공사)는 매수인에 대해 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 내발산동에 위치한 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 지하철 5호선 우장산역 역세권에 해당합니다.

비록 등기부상 복잡한 권리관계가 존재했으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 관련 사항 또한 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 정리될 것으로 보입니다.

다만, 공항 및 군사시설 관련 법적 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축이나 이용에 있어 해당 규제들을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 가족의 실거주 용도로 적합합니다.

비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내부 상태 및 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

지하철 5호선 우장산역을 이용한 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 290,000,000원이며, 이는 전용면적 29.09㎡(약 8.80평) 기준 약 3,295만원/평으로 산정됩니다.

최근 주변 시세 자료 분석 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

예를 들어, 인근의 36.2㎡ 면적 다세대주택이 2026년 5월 23,800만원에 거래되었으며, 이는 약 216만원/평에 해당합니다.

또 다른 사례로, 54.78㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 27,500만원에 거래되었으며, 이는 약 165만원/평에 해당합니다.

위 시세 자료는 본건의 감정가 대비 낮은 수준으로, 본건 건물의 신축 연도(2019년) 및 입지 여건을 고려하여 감정가를 상회하는 수준으로 낙찰될 가능성도 있으나, 현재 시장 상황 및 경매 물건의 특수성을 감안해야 합니다.

특히, 제시된 주변 시세 정보와 감정가 간의 차이가 상당하여, 낙찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

경매 절차의 복잡성 및 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 85~90% 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

(최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 결정하는 것을 권장합니다.)

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. (지도 및 검색 사이트 확인 결과)

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