나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11074 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""서울신구로초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하3층/지상14층건내 제3층 제304호로서,

외 벽 : 석재 외장재 붙임 등,
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대주택) 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 24M, 남서측으로 노폭 약 8M 정도의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11074 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제3층 제304호

용도: 오피스텔

감정가: 320,000,000 원

토지면적: 12.35㎡ (약 3.73평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, 서울신구로초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 말소기준권리(압류)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 을구 1번 권리로 등기된 김 씨의 주택임차권(보증금 319,000,000원, 확정일자 2021.02.15, 전입일자 2021.04.02)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

이에 따라 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 경매의 채권자는 한국주택금융공사이며, 채권액은 393,656,651원입니다.

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

특이사항으로 '대항력있는임차인', 'HF 인수조건 변경', '선순위임차권' 등이 언급되었으나, 등기부등본상 임차권은 말소 예정이며, '대항력: 없음'으로 기재되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 복잡한 권리관계로 인해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 구로동은 오피스텔, 주거 시설 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 이는 오피스텔의 임대 수요에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

향후 구로디지털단지 등 지역 개발과의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 서울신구로초등학교가 있어 교육 환경을 고려하는 가족에게 적합할 수 있습니다.

마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설들이 주변에 분포하고 있어 주거 생활의 편리성이 높을 것으로 예상됩니다.

지하철역(예: 구로역, 신도림역 등)과의 연계성 및 버스 노선 등을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

권리분석 상 '대항력있는임차인', '선순위임차권' 등의 언급과 등기부상 임차권이 말소 예정인 점 사이에 해석의 여지가 있습니다. 등기부상 말소 예정이라 하더라도, 실제 점유 관계나 예상치 못한 권리 주장이 발생할 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

'HF 인수조건 변경' 등의 문구는 과거 권리 관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

토지이용계획상 공항시설법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 제한사항이 존재합니다.

- 장애물제한표면구역(진입표면)

- 교육환경보호구역

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

주변 지역에 대한 검색 결과, 서울신구로초등학교 주변이나 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울시 구로구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 편의시설 접근성이 우수합니다.

다만, '대항력 있는 임차인' 등 복잡하고 상충되는 권리 관계 표기가 있어, 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

권리 관계의 명확한 해석과 향후 임대 및 매매 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 서울 구로구라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

- 오피스텔 및 도시형생활주택, 근린생활시설이 복합된 건물로 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

- 권리 관계를 명확히 정리하고 시세에 맞춰 매입 시, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

- 대중교통 접근성이 양호하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 실거래가는 평당 약 1,500만원 ~ 2,000만원 수준으로 파악됩니다.

건물 면적 9.07평을 기준으로 볼 때, 현재 시세는 약 1억 3,600만원 ~ 1억 8,100만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 320,000,000원은 현재 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

권리 관계의 복잡성과 인수해야 할 보증금이 없다는 점, 그리고 감정가 대비 현 시세가 낮다는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 현재 시세 하단에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 0원을 기준으로, 현재 시세를 반영하여 예상 입찰가를 산정하면, 약 1억 5,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

본 물건의 권리 관계, 특히 임차인 관련 특이사항에 대한 추가적인 법률적 검토 후 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.