나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10910 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 세일중학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 독산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 202호로서,
외벽: 외장 석재 마감 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장평의 토지로서 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)가산동 234-2: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)
<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부
교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반
+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

2)가산동 234-3: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-
06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지
역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설
법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관
할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10910 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 269,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 4.0 평)

토지지분: 13.2229㎡ (약 4.0 평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28 평)

건물지분: 30.69㎡ (약 9.28 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

건축년도: 2020년

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 세일중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 본 물건이 속한 지역은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(남부교육지원청 확인 필수), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한 사항이 있습니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 13층 건물 중 2층에 위치합니다.

* 주차: 총 78대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (내부기계식 68대, 외부자동식 10대).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023년 4월 19일 접수)

* 인수되는 권리:

* 임차인 최현용:

* 보증금: 273,000,000원

* 전입일자: 2020년 10월 30일

* 확정일자: 2020년 9월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서 상, 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건 매수 시 가장 중요한 고려사항입니다.

* 소멸되는 권리:

* 소유권이전신탁등기말소 (2020년 4월 24일, 2020년 10월 22일 접수)

* 공유자전원지분전부이전 (2020년 10월 30일 접수)

* 강제경매 (채권자 최현용, 2025년 7월 15일 접수)

* 총 등기부채권액: 793,000,000원

4. 상권분석

* 지역 특성: 금천구 가산동은 대표적인 업무지구 및 첨단산업단지가 밀집한 지역으로, 오피스텔 및 상업시설이 발달해 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 세일중학교가 위치하며, 다양한 업무시설과 상업시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 지구단위계획구역: 해당 지역이 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 변화가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물: 금강노블레스 오피스텔은 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 총 13층 건물 중 2층에 위치합니다.

* 내부: 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등 오피스텔로서 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 최* 씨의 보증금 273,000,000원 중 배당에서 충당되지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 지출액을 크게 증가시키는 요인이며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 낮은 층수: 2층에 위치하여 고층 대비 일조권이나 개방감 측면에서 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 다양한 도시계획 및 법규상 제한이 존재하므로, 향후 재건축이나 용도 변경 등과 관련하여 제약이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역 관련 사항은 추가적인 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 금천구 가산동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 직주근접 및 편리한 교통 환경을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 273,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 현재 감정가 및 최근 실거래가 수준이 임차인의 보증금보다 낮거나 유사한 수준임을 감안할 때, 임차 보증금 인수 여부에 따른 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며 최신 설비가 갖추어져 있습니다.

* 역세권 입지: 독산역 인근으로 교통이 편리하며, 가산디지털단지 등 주요 업무지구와의 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 30.69㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 269,000,000원

최근 실거래가 (2025년 4월): 278,750,000원 (12층)

최근 실거래가 (2026년 2월): 268,000,000원 (8층)

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 273,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아, 투자자에게 상당한 재정적 부담으로 작용합니다. 이러한 인수 부담은 실질적인 매수 가격 결정에 있어 매우 중요한 요소가 됩니다. 또한, 2층이라는 상대적으로 낮은 층수와 기타 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 (금 이억오천만원)

(참고: "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 물건의 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 공제하여 계산할 경우, 본 건의 시장 가치(약 270,000,000원)가 인수 보증금(273,000,000원)보다 낮아 실질적인 입찰가는 0원에 수렴할 수 있습니다. 제시된 예상 입찰가는 이러한 인수 부담과 기타 리스크를 반영한 보수적인 시장 가치 기준 산정입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.