나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11123 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 109-35 마흐바움 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '매봉초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2019-05-10)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 6m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<개봉동 109-35>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)

<개봉동 109-40>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 302,000,000원)

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 109-35번지에 위치한 마흐바움 제6층 제602호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11123 (1)이며, 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 295,000,000원입니다.

토지 면적은 22.35㎡ (약 6.76평)이며, 건물 면적은 36.16㎡ (약 10.94평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2019년 5월 10일에 사용승인을 받았습니다.

마흐바움 건물은 총 6층 중 6층에 위치하며, 14세대로 구성된 단지형 다세대 주택입니다.

등기부상 소유권 보존은 2019년 5월 16일에, 소유권 이전은 2019년 11월 21일에 이루어졌습니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 매봉초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대 주택이 밀집된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

본건이 속한 토지는 북측 약 8m, 동측 약 6m, 남측 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 등에 해당합니다.

또한, 공항시설법상 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지목 도로에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 275,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(주택임차권 등기 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 특이사항으로 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있으나, 임차인 현황 조사 시 강철연(주택도시보증공사) 임차인의 '대항력'은 '없음'으로 기재되어 있습니다.

강철연 임차인의 보증금은 302,000,000원이며, 차임은 없습니다.

해당 임차인은 2019년 10월 22일 전입, 2019년 10월 10일 확정일자를 받았고, 2023년 10월 25일에 배당 신고를 하였습니다.

집합건물 등기부요약 상에도 강철연 임차인의 주택임차권 등기가 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

특히, 본 매각 조건에 따라 임차인 강철연 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

이에 따라 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대 주택 밀집 지역에 위치한 순수 주거용 부동산입니다.

주변에 상업 시설이 밀집되어 있지 않아, 상권 자체의 분석보다는 주거 지역으로서의 가치를 중심으로 판단해야 합니다.

주거 편의성은 인근의 생활 기반 시설 및 교통 접근성에 따라 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 매봉초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

가까운 시일 내에 주변 편의시설, 지하철역 및 대중교통 노선에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

(본 보고서 작성 시점에서는 외부 지도 검색 등 추가적인 외부 정보 수집이 불가하여 상세한 생활 정보 제공에 한계가 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력 있는 임차인' 관련 조건 및 'HUG 인수조건 변경' 사항입니다.

임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 특이사항에는 '대항력 있는 임차인'으로 기재되어 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

다만, 매각 조건상 임차인이 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이므로, 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다.

그럼에도 불구하고, 임차인과의 원만한 명도 진행 및 조건 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상의 공항시설법, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 각종 법규의 제한사항이 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 해당 법규에 대한 상세한 확인이 필수적입니다.

특히, 교육환경보호구역은 남부교육청에 반드시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 서울시 구로구 개봉동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 관계 상 임차인 관련 복잡성이 있으나, 매각 조건에 따라 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 정리될 가능성이 높습니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 주의 깊게 접근한다면, 잠재적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 건물 (2019년 사용승인).

* 서울특별시 구로구 내 개봉동에 위치한 주거지.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 예정.

* (조건부) 임차 보증금 인수 의무가 없어 실질적인 낙찰가 부담이 낮음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)를 분석한 결과, 개봉동 일대의 다세대주택 거래가는 면적과 건축 연도에 따라 차이가 크며, 본건과 유사한 면적(36.16㎡)에 대한 직접적인 비교 시세 정보를 찾기 어렵습니다.

제시된 JSON 데이터의 거래 사례들을 통해 산출된 일반적인 거래가는 약 1,870,000원/㎡ ~ 3,920,000원/㎡ 수준입니다.

하지만 본건은 2019년식 신축 건물이라는 점에서 해당 시장 가격보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

감정가(약 8,160,000원/㎡)와 주변 시세 데이터 간의 괴리가 존재하며, 임차인 보증금(302,000,000원)이 감정가(295,000,000원)보다 높은 점, 그리고 임차보증금 인수 없음 조건이 복합적으로 작용합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 참고하되 시장 상황과 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 권리 관계가 복잡한 물건의 경우 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가가 결정되기도 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.