나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11132 [1] 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11132 [1] 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경11132 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제5층 제501호 | 감정가: 264,000,000원 | 최저가: 211,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11132 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

감정가: 264,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보 및 구조

토지면적: 24.01㎡ (약 7.26평)

건물면적 (전용면적): 29.95㎡ (약 9.06평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제5층 제501호

건물 이용상태: 도시형생활(다세대)주택

1.3. 입지조건 및 주변 환경

위치 및 주위환경: 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울월정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주상 혼용지대입니다. 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리하나, 전철역(화곡역 및 까치산역)은 다소 원거리에 위치하여 대중교통 편의성은 보통입니다. 북동측으로 포장된 중로(월정로)와 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

1.4. 권리분석 (특이사항 및 주의사항)

경매구분: 부동산강제경매로, 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 사건입니다.

매각대상: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순합니다.

주의사항: 본 건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건"으로 매각됩니다. 이는 인수해야 할 보증금 위험을 최소화하기 위한 조건으로 보이지만, 정확한 임차인의 권리관계 및 배당 금액을 면밀히 확인해야 합니다. 만약 HUG가 해당 조건을 포기하지 않는다면 매각이 불허될 수 있으므로, 입찰 시 해당 조건을 반드시 확인해야 합니다.

소유자/채무자/채권자가 모두 동일한 '주OOOOOOO'으로 기재되어 있어, 이 점은 특이하나 경매 진행에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권: 주택 밀집지역 내에 위치하고 있어, 인근 중로변(월정로 및 곰달래로11길)을 따라 형성된 소규모 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 대형 상권보다는 일상생활에 필요한 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

교육환경: '서울월정초등학교' 인근에 위치하여 초등학교는 가까우나, 중·고등학교의 접근성은 추가 확인이 필요합니다. 교육환경보호구역에 해당합니다.

편의시설: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크 (Negative Risk)

교통 리스크: 지하철역(화곡역, 까치산역)이 다소 원거리에 있어 대중교통 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획: 본건은 '토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지목 [도로] 한정)'으로 지정된 지역에 위치하고 있어, 향후 거래 시 지목 '도로' 부분에 대해서는 토지거래허가를 받아야 하는 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 양천구 신월동 일대에는 '양천자원회수시설(쓰레기 소각장)'이 소재하고 있어, 해당 시설과의 거리에 따른 주거 쾌적성 영향을 확인해야 합니다. 다만, 해당 시설은 주민지원시설로 탈바꿈하여 운영 중이라고 알려져 있으므로, 현장 확인을 통해 실질적인 영향을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 서울특별시 양천구 내 주거지역에 위치한 비교적 소형 평수의 다세대주택으로, 감정가가 2억 6천 4백만원으로 책정되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증금반환청구권 포기 조건이 붙어 있어, 권리분석의 핵심은 이 조건의 충족 여부와 최종 인수 금액 확인에 있습니다. 이 조건을 통해 인수 리스크가 해소된다면 저렴한 가격으로 서울 주택을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 서울 주택 매입 기회: 비교적 낮은 감정가로 서울 지역 내 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

2. 단순한 권리관계 (일괄매각): 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 취득이 단순합니다.

3. HUG 조건부 매각: 임차보증금반환청구권 포기 조건 충족 시, 가장 큰 권리적 리스크 중 하나인 임차인 리스크를 해소하고 입찰할 수 있습니다. 입찰 전에 해당 조건을 명확히 이해하고 확인하는 것이 필수입니다.

4. 제2종일반주거지역: 용도지역상 재개발·재건축 등 주거환경 개선에 대한 잠재적 기대감을 가질 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계