나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11135 [1] 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동소재 ""서울월정초등학교"" 북서측 인근(신월동 104-19)에
위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 6층(사용승인 2019년 12월 23일) 내
제4층 제401호로서
외벽 : 치장벽돌 등 마감
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 16미터 상당의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>,
교육환경보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월
10일부터 2029년 9월 9일까지 지정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11135 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

건축년도: 2019년 12월 23일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조

토지면적: 23.52㎡ (약 7.11평)

건물 전용면적: 29.37㎡ (약 8.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울월정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 교통 상황은 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하여 보통 수준입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 6층 건물 중 제4층 제401호이며, 외벽은 치장벽돌, 창호는 새시로 마감되었습니다. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기를 갖추고 있습니다. 토지는 자루형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-05 지정, 지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지)으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 서울월정초등학교 인근 지역입니다. 주변은 주거시설과 근린생활시설이 혼재하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 도로 및 접근로

본건 북동측으로 노폭 약 16미터 상당의 도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

2.4. 건축 규제

본건 지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건물 신축 및 증축 시 층수 제한을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 12월 27일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권(나숙자)은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 임차인: 나숙자

* 보증금: 223,000,000원

* 전입일자: 2020-03-17

* 확정일자: 2020-03-10

* 배당신고일자: 2023-07-26

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인의 보증금 223,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리 및 임차인

* 임차인: 김민서

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 461,600,000원입니다. (주택도시보증공사 가압류 238,600,000원 + 강제경매 223,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주거 지역 특성

본건이 위치한 신월동 104-19번지 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

4.2. 근린생활시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 북서측 인근에 서울월정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 다만, 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학교 관련 시설 설치에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 소재하는 지역으로, 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설을 접근성 좋게 이용할 수 있습니다.

5.3. 교통망

차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이하며, 버스 노선이 다양하게 운행되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 나숙자 씨의 보증금 223,000,000원 인수 가능성입니다. 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 낮은 전용면적 대비 높은 감정가

본건의 전용면적은 약 8.88평으로 비교적 작으나, 감정가는 262,000,000원으로 책정되어 있습니다. 최근 유사 연식의 더 넓은 면적 물건 시세(약 1,900만원/평)를 고려하면, 본건의 감정가는 공실 기준 시장가치 대비 높아 보입니다.

6.3. 도시계획 및 규제

제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획 및 법규상 제한사항이 존재합니다.

6.4. 토지거래허가구역 지정

지목 [도로] 한정으로 토지거래허가구역에 지정되어 있으나, 이는 일반적인 투기 방지 목적이며, 본 경매 매각 과정에서 매수인이 직접적으로 부담할 사항은 아니나, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 씨티하우스는 2019년 신축된 건물로 비교적 상태가 양호하며, 서울월정초등학교 인근에 위치한 주거용 부동산입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 223,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어, 이는 입찰 결정에 있어 매우 신중한 검토가 필요합니다.

감정가 262,000,000원 대비 인수해야 할 보증금이 상당한 비중을 차지하므로, 만약 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰 후 총 실투자금은 감정가를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서 해당 물건의 투자 매력도는 임차인 보증금 회수 가능성과 잔액 인수 여부에 따라 크게 달라질 것입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 서울 양천구 신월동의 안정적인 주거 입지

* 서울월정초등학교 인접

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

감정가 262,000,000원에서 임차인 나숙자 씨의 보증금 223,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 고려할 수 있습니다.

계산된 예상 입찰가: 262,000,000원 - 223,000,000원 = 39,000,000원

따라서, 현 시세와 권리관계, 특히 인수해야 하는 보증금을 고려할 때, 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 임차인의 배당금 수령액에 따라 실제 총 부담액이 크게 달라지므로, 해당 물건은 권리 분석 및 현장 조사가 철저히 선행되어야 하며, 투자 시 상당한 위험이 수반될 수 있습니다. 낙찰 가능성이 매우 낮은 금액일 수 있으나, 법적 절차에 따른 권리 인수 비용을 제외한 금액을 기준으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.