나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11126 [1] 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11126 [1] 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경11126
• 주소: 서울특별시 양천구 신정중앙로 22 더에스에스타운, 제102동 제2층 제201호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경11126 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정중앙로 22 더에스에스타운, 제102동 제2층 제201호 | 감정가: 341,000,000원 | 최저가: 341,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11126 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 341,000,000원

토지 면적: 15.40㎡ (약 4.66평)

토지 지분: 15.4㎡ (약 4.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 24.54㎡ (약 7.42평)

건물 지분: 24.54㎡ (약 7.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 8월 4일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 서울 양동초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본 건이 소재한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 신정역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본 건 북측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

1.3. 1.건물구조

본 건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 6층 건물 내 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2021년 8월 4일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

1.3. 2.이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. 내부 구조 및 정확한 이용 상황은 별도 첨부된 내부구조도를 참고하시기 바랍니다.

1.3. 3.설비내역

위생, 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 4.토지 형상 및 이용상태

본 건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지이며, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.경매 구분

본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다.

1.4. 2.매각 조건

본 건은 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 채권을 포기하고, 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰 시 임차인의 대항력이 소멸되므로 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 수 있음을 시사합니다. 그러나 해당 조건에 대한 면밀한 법률 검토는 필수적입니다.

1.4. 3.주의사항

임차인의 대항력 포기 조건은 매각에 있어 중요한 부분이므로, 관련 계약 관계 및 법적 효력에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.주변 시설

서울 양동초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 밀집한 주거 지역입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 지하철 5호선 신정역이 인근에 위치하여 교통 및 상업 시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 2.혐오시설 유무

본 건 소재지 주변 시설에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.교육 환경

서울 양동초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

1.6. 2.편의 시설

주변의 다양한 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025년 6월 12일까지), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 6월 17일 ~ 2026년 8월 30일) 등의 제한사항이 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1.명도 관련

임차인의 대항력 포기 조건부 매각이지만, 이와 관련된 법적 분쟁의 소지를 완전히 배제할 수는 없습니다. 매수인 귀책사유 없이 명도 관련 문제가 발생할 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

1.8. 2.법규 제한

건축 허가·착공 제한 지역 및 토지 거래 허가 구역 지정 기간 내에 있어, 향후 재건축, 증축 또는 전매 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

1.8. 3.건축 시점

2021년 8월 사용승인된 신축 건물로, 건물 자체의 노후화로 인한 리스크는 크지 않습니다.

1.9. 종합 의견

본 건은 서울 양천구 신정동에 위치한 신축 다세대주택으로, 초등학교와 역세권의 이점을 갖추고 있어 주거 환경 및 교통이 우수합니다. 강제경매 물건으로, 임차인의 대항력 포기 조건이 매각에 포함되어 있어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있으나, 관련 법리 검토가 필수적입니다. 다양한 법규 제한 사항이 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1.10. 1.역세권 및 학세권 입지

지하철 5호선 신정역과 서울 양동초등학교가 인접해 있어 주거 가치가 높습니다.

1.10. 2.신축 건물

2021년 준공된 건물로, 건물 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.10. 3.주변 개발 가능성

신정동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 진행되고 있어, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.10. 4.감정가 대비 투자 가치

감정가 3억 4,100만원을 기준으로, 주변 시세 및 본 건의 특이사항을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계