나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103445 [1] 서울특별시 종로구 평창동 179-1 평창삼호빌라 6동시형동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 "서울예술고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량이 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브위기와 3층 건물내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 1986.08.12) 외벽: 적벽돌쌓기 및 일부 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 연립주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 부정형 토지로서 연립주택 및 부속건물 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남서측으로 노폭 약 4~7m 내외의 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(24m이하(완화시 28m이하)), 자연경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경103445 (1) 서울중앙지방법원 부동산강제경매 물건입니다.

해당 물건은 서울특별시 종로구 평창동 179-1 평창삼호빌라 6동 3층 301호에 소재한 연립주택입니다.

감정가는 1,361,000,000원이며, 토지면적은 229.80㎡ (약 69.51평), 건물면적은 171.99㎡ (약 52.04평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 오OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 "서울예술고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물은 1986년 8월 12일 사용승인된 철근콘크리트조 스라브위기와 3층 건물 내 제3층 제301호입니다.

토지는 완경사 지대의 부정형 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 도로를 통해 노폭 약 4~7m의 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(24m이하), 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서울예술고등학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 7월 22일 접수된 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2025타경103445)입니다.

등기부등본상 확인되는 권리 중 근저당권(주식회사스탠다드스타에이엠씨, 200,000,000원, 2026.07.14 접수) 및 다수의 가압류, 가처분 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항으로 '대항력있는 임차인'이 존재합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 최순영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2012-01-30

* 대항력: 있음

* 비고: 없음

* 권리분석: 보증금이 0원이므로 인수 보증금은 없습니다. 다만, 대항력이 있어 매수인은 임차인의 점유를 명도받기 위한 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

* 임차인: 신태욱 (1차)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2012-01-30

* 배당신고일자: 2025-10-01

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 감액분 350,000,000원 (상세 내용은 추가 확인 필요)

* 권리분석: 대항력이 없으므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 신태욱 (2차)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2012-01-30

* 확정일자: 2014-02-28

* 배당신고일자: 2025-10-01

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 -350,000,000원 (상세 내용은 추가 확인 필요)

* 권리분석: 대항력이 없으므로 매각으로 소멸됩니다.

종합적으로, 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 평창동 지역은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

북서측 인근에 서울예술고등학교가 있으며, 평창동은 고급 주택가로 알려져 있습니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입이 용이하여 주거 환경으로서는 양호한 편입니다.

인근에 갤러리들이 위치하고 있으며, 과거 재벌가들이 거주하던 고급 주택가로서의 이미지를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 소재하나, 구체적인 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 서울예술고등학교 인근에 위치하며, 주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 건축물 노후도: 1986년 준공되어 40년이 경과된 건물로, 노후도가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (최순영): 비록 보증금이 0원이지만, '대항력 있음' 표기로 인해 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1986년식 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지이용계획: 고도지구, 자연경관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

* 부동산 시장 변동성: 경매 물건 특성상 명도 지연, 예상치 못한 권리 문제 발생 가능성이 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 종로구 평창동이라는 우수한 입지에 소재한 연립주택입니다. 서울예술고등학교 인근에 위치하며, 고급 주택가로서의 명성을 가지고 있습니다.

감정가는 13.61억원으로, 전용면적 약 52평의 넓은 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 최근 실거래 사례들을 보면, 동일 단지 혹은 인근 유사 연립주택의 대형 평형 거래 사례는 상대적으로 적으나, 작은 평형대(약 12~25평)의 경우 3.5억원에서 7.07억원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 평당 감정가(약 2615만원/평)는 유사 사례들의 평당 가격(약 2770만원~3170만원/평)과 비교했을 때 합리적인 수준이거나 다소 낮은 편으로 평가할 수 있습니다.

다만, 1986년식 건물로 노후도가 있으며, '대항력 있는 임차인(최순영)'이 존재하여 명도에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 종로구 평창동은 서울의 대표적인 고급 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 넓은 면적: 약 52평의 넓은 전용면적을 보유하여 대가족 거주 또는 고급 주거 공간으로 활용 가치가 높습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 평창동의 고급 주택가 이미지: 지역 자체의 높은 선호도가 자산 가치 유지 및 상승에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 13.61억원으로 책정되어 있습니다. 주변 유사 면적의 대형 연립주택 거래 사례가 많지는 않으나, 최근 거래된 소형 평형대의 가격대를 고려할 때 평당 가격은 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, '대항력 있는 임차인'의 존재 및 건물의 노후도 등을 고려하여, 감정가에서 약 5~10% 가량 할인된 가격인 12억 5천만원에서 13억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

인근 '평창삼호빌라' 단지 내에서 2025년 10월 18일 3층 3 호가 12.5억원에 거래된 사례가 있으며, 공급면적 232m² (약 70평) 기준 539.58만원/m² (약 1783만원/평)으로 확인되었습니다. 본 물건의 감정가 기준 평당가는 약 2615만원/평으로, 이와 비교시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

따라서, 낙찰가를 산정할 시에는 해당 임차인과의 협상 및 명도 가능성, 건물 상태 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 결정해야 합니다.

보증금 0원의 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰자가 직접 명도 소송 등 추가적인 절차를 진행해야 할 수 있다는 점을 감안하여, 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여 12억 5천만원을 예상 입찰가의 하한선으로 제시합니다.

주변에 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.