나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103452 [1] 서울특별시 종로구 청운동 OOOOO OOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 청운동 소재 '청운초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 단독주택, 연립·다세대주택, 각 급의 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하긴 하나, 본건의 지세, 위치 등으로 보아 대중교통 상황은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 칼라아스팔트슁글 3층 건물내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 1995.10.26.) 외 벽 : 적벽돌 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 전기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

급경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(2018-06-28)(서울청운초등학교, 서울청운초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(2020-03-26)(청운동 일대 지구단위계획구역 입안),서울도심(2019-08-09)임.

공부와의 차이

후첨 "내부구조도" 및 "사진용지"와 같이 제시외물건(기호㉠)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103452 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 종로구 청운동 56-74 청라맨션 1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 703,350,000원

토지면적: 69.59㎡ (약 21.05평)

토지지분: 69.59㎡ (약 21.05평)

건물면적: 100.35㎡ (약 30.35평)

건물지분: 100.35㎡ (약 30.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 종로구 청운동 소재 '청운초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입은 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 본건의 지세 및 위치 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 을5 근저당 (2014-09-12): 한국스탠다드차타드은행, 324,000,000원 - 말소기준권리

* 갑11 임의경매 (2025-07-21): 한국스탠다드차타드은행, 242,019,522원 (본건 경매 개시)

* 기타 다수의 소유권 이전 및 압류, 가등기 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리인 을5 근저당보다 후순위에 있어 본 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액: 324,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 상태이므로, 실제 점유 관계 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 소멸/인수 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리(을5 근저당)보다 선순위인 권리는 없습니다. 따라서 을5 근저당 및 그 이후의 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 인근 청운초등학교 주변으로 기본적인 생활 편의시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

종로구 청운동은 역사 도심으로서의 가치를 지니고 있으며, 조용한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 지역적 특성상 신축 건물의 건축이나 대규모 개발에는 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 청운초등학교 주변으로 최소한의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 더 넓은 범위의 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 청운초등학교 (서측 인근)

* 서울청운초등학교병설유치원 (상대보호구역 명시)

5.3. 주거환경

* 건물 구조: 철근콘크리트조 칼라아스팔트슁글 3층 건물 내 1층 102호 (사용승인일: 1995.10.26.)

* 건물 외벽: 적벽돌 마감. 창호: 샷시 창호.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 전기 설비 구비.

* 토지: 급경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 위험

* 제시외 건물: 공부상 면적 외 제시외 건물(기호 ㉠)이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 해당 부분의 철거, 원상복구 또는 법적 문제 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 급경사 지대: 토지의 급경사 지형은 건축물의 안정성, 배수, 접근성 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 지역적으로 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 지구단위계획구역 입안 등 다양한 도시계획상의 규제를 받고 있습니다. 향후 건축 행위나 개발에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 위험

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 저항이나 추가적인 법적 절차 발생 가능성이 있습니다. 보증금이 '0원'으로 표기되어 있으나, 실제 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1995년 사용승인을 받은 건물로, 일부 시설의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중심부인 종로구 청운동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 7억 335만원입니다. 주변 학군 및 주거 환경은 양호한 편이나, 대중교통 접근성이 다소 불편하고 급경사 지대에 위치하고 있다는 점은 고려해야 합니다. 등기부상 권리관계는 명확하여 말소기준권리 이하 모두 소멸되나, 임대차 관계가 불분명하고 공부 외 제시외 건물이 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 도심 종로구에 위치하여 행정, 문화, 상업적 접근성이 우수합니다.

* 주거 가치: 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공하며, 학교 등 교육 시설과의 접근성이 좋습니다.

* 장기적 가치: 역사 도심으로서의 희소성과 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 최근 매매 사례 중 '경복파크빌'(전용 96.48㎡, 2000년식)이 2026년 6월 790,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 전용 면적이 100.35㎡로 유사하며, 건물 연식은 1995년으로 경복파크빌보다 다소 오래되었습니다. 감정가는 703,350,000원입니다.

입찰가 산정 시, 유사 면적 및 입지의 거래 사례, 감정가, 건물 노후도, 제시외 건물 및 임차인 미상 등의 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다. '경복파크빌'의 평당 단가(약 819만원/㎡)를 적용하여 본건 면적(100.35㎡)에 대입하면 약 821,650,000원 수준이 됩니다.

리스크 요인을 감안하여, 감정가를 하회하는 7억 5천만원에서 8억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 낙찰가는 경매 당일 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.