나이스옥션 법원경매 안산 2023타경3417 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 1층비119호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2023타경3417 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 1층비119호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2023타경3417 | 소재지: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70, 1층비119호 (배곧동,배곧두손지젤타워) | 감정가: 618,000,000원 | 최저가: 103,866,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2023타경3417 (1)

용도: 근린생활시설

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 1층비119호

경매구분: 부동산임의경매 (담보권 실행에 의한 경매)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 618,000,000원

1.2. 면적 및 지분 현황

토지면적: 8.59㎡ (약 2.60평)

건물면적: 41.31㎡ (약 12.49평)

*본 건은 상가(근린생활시설)로서, 표시 면적은 전용면적 기준입니다.

1.3. 이해관계자 현황

소유자: (OOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOOO

채권자: 안OOOOOOO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 시흥배곧신도시 도시개발구역 내에 위치하며, "배곧동우체국" 동측 인근에 자리합니다.

주위는 오피스텔, 대형마트, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조, 지하 6층 ~ 지상 17층 건물 내 1층에 위치하고 있습니다.

본건이 속한 토지는 인접대지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접하고 남동측으로는 소하천 지상의 보행자 통로가 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역에 해당하며, 잠재적인 상업 개발 압력이 높은 지역입니다.

2.2. 생활정보 및 교통 상황

대중교통: 인근에 일반시내버스, 직행버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다. 다만, 수도권 전철을 바로 이용하기는 어려워 광역교통은 광역버스에 의존하는 편입니다.

생활 편의: 주변에 대형마트와 배곧동우체국 등이 있으며, 근거리에 신세계사이먼 시흥 프리미엄 아울렛 등 대형 상업시설이 소재합니다.

이용 현황: 공부상 용도는 "일반음식점"이나 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

경매구분은 부동산임의경매로, 채무자가 부동산을 담보로 대출받은 후 원리금을 갚지 못하여 채권자가 담보권을 실행하는 절차입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 상가 투자 시 일반적인 형태이며 권리관계가 단순합니다.

특이사항 및 주의사항은 보고서 작성 시점의 정보에 따르면 없습니다.

임대관계는 현재 미상입니다. 미확인 임차인 유무에 따라 입찰 전 명도 대상 및 리스크가 달라지므로, 임차인 현황과 보증금 유무에 대한 추가적인 확인이 필수입니다.

4. 상권 분석 및 투자 환경

4.1. 상권 현황

본건이 위치한 시흥 배곧신도시는 오피스텔 등 대규모 배후수요를 갖추고 있으나, 상업용지 비율이 과다하게 공급되어 현재 상가 시장은 극심한 침체기를 겪고 있습니다.

감정가 대비 낙찰가율이 현저히 낮아지는 사례가 다수 발생하고 있으며, 이는 신도시 개발 지연, 소비 패턴 변화(온라인 쇼핑), 그리고 대형 상업시설로의 수요 집중 등 복합적인 요인에 기인합니다.

본건은 오피스텔 배후수요를 기대할 수 있는 건물 1층 상가이나, 배곧신도시 중심상권 외곽에 해당하므로 상가 공실 위험을 신중하게 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 시장 리스크 (가치 하락 위험)

배곧신도시 상권 전체가 침체되어 감정가의 10분의 1 수준에 낙찰되는 사례까지 보고되는 등 상가 가치 하락에 대한 리스크가 매우 큽니다.

상업용지 과다 공급으로 인한 공실률 문제가 심각하며, 향후 수년간 시장 정체가 이어질 가능성이 높다는 전문가 의견이 있습니다.

5.2. 개발 호재 지연 리스크

서울대학교 시흥캠퍼스(RC기능 축소), 카카오 데이터센터(무산), 배곧대교(장기 공회전) 등 주요 개발 호재들이 실현되지 못하거나 지연되어 투자 동력이 약화되었습니다.

다만, 시흥배곧서울대학교병원이 8월 착공을 확정하는 등 일부 호재가 다시 진척될 가능성은 있습니다.

5.3. 혐오시설 및 환경

검색 결과, 본건 인근에 쓰레기 매립장, 소각장, 발전소 등과 같은 주요 혐오시설이 근거리에 위치한다는 특정 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 신도시 상업지역 내 1층 근린생활시설로 입지 자체는 양호하나, 배곧신도시 상권의 구조적인 문제(공급 과다 및 교통 취약점)로 인해 상가 시장 침체가 매우 심각한 상황입니다.

감정가 6억 1,800만원은 시장 침체가 반영되기 전의 가격일 가능성이 높으므로, 입찰 시에는 최근 실거래가와 경매 낙찰가 사례를 면밀히 분석하여 감정가 대비 매우 보수적인 가격으로 접근해야 합니다.

현재 미상의 임대차 관계와 공실 기간을 고려한 투자 시나리오(장기간 공실 가능성)를 반드시 수립해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* **저가 매수 기회:** 높은 유찰 횟수를 통해 감정가 대비 파격적인 가격으로 매입할 수 있는 기회입니다.

* **배후 수요:** 오피스텔(배곧두손지젤타워)의 고정 배후 수요를 확보할 수 있는 1층 상가입니다.

* **확정 호재:** 시흥배곧서울대학교병원 착공 확정 등 일부 호재가 실현 단계에 있어 장기적으로 상권 활성화에 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계