나이스옥션 법원경매 제주 2023타경721 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 780 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2023타경721 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 780 전 경매

• 사건번호: 2023타경721
• 주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 780
• 감정가: 1,766,505,000원
• 최저가: 605,912,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

제주지방법원 경매7계 2023타경721 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 780 | 감정가: 1,766,505,000원 | 최저가: 605,912,000원 | 용도: 전

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 보고서의 대상 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리에 소재하는 전(田) 용도의 토지이며, 제주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 제주지방법원 2023타경721 (1)이며, 채무자 송OO의 소유물을 채권자 서OOOOOOO의 신청으로 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 현황 및 가격 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 780

용도: 전 (농지)

감정가: 1,766,505,000원

토지면적: 6,924.00㎡ (약 2,094.51평)

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

제시 외 건물 면적: 185.40㎡ (토지 위에 건물이 존재하나 매각에서 제외됨)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본 물건은 제주시 조천읍 함덕리 "함덕중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 왕복 4차선 지방도가 소재하여 제반 교통 사정이 대체로 무난합니다. 특히 제주 시내버스가 다니는 생활권 내에 위치하여 제주시내 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

본 물건은 총 3필지로 구성된 일괄 매각 건입니다.

일련번호 1): 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 주된 진출입로 역할을 합니다.

일련번호 2, 3): 인접 토지 대비 평탄한 부정형 또는 사다리형의 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. 지적상 맹지이나, 일련번호 1 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

전 필지(일련번호 1, 2, 3) 모두 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한구역) 및 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 도시의 녹지 공간 확보 및 도시 확산 방지를 목적으로 하는 지역이므로, 개발 시 용적률 및 건폐율 등 건축 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지매각입니다. 특히 다음과 같은 특이사항 및 주의사항을 철저히 분석해야 합니다.

농지취득자격증명: 본 물건은 '전(田)'으로 농지에 해당하므로, 최고가 매수신고인은 매각기일로부터 정해진 기한 내에 관할 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로 최대의 주의를 요합니다.

법정지상권: 토지 위에 제시 외 건물이 존재하며, 이 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 이 제시 외 건물(면적 185.40㎡)의 소유자가 토지 소유자와 동일인(송OO)이므로, 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 법정지상권이 성립할 경우, 토지 매수인은 건물 소유자에게 지료(토지 사용료) 청구만 가능하며, 건물을 철거할 수 없습니다. 이는 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

일괄매각: 본 건은 여러 필지를 묶어 일괄로 매각하는 건입니다.

3.2. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 리스크: 가장 큰 리스크입니다. 법정지상권이 성립할 경우, 토지의 활용 가치(개발, 재판매)가 크게 하락할 수 있습니다. 성립 여부와 지료 수준에 대한 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

농지취득 리스크: 농지취득자격증명을 기한 내에 발급받지 못하면 보증금을 잃게 됩니다. 농업 경영 계획서 작성 등 취득 절차를 사전에 준비해야 합니다.

맹지 및 도로 문제: 일련번호 2, 3 필지는 맹지이며, 1번 필지를 통해 진출입해야 합니다. 이 점은 향후 필지별 개별 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 함덕리는 제주 동부 지역의 주요 관광 거점 중 하나인 함덕해수욕장과 인접해 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역이지만, 함덕리 자체는 꾸준한 인구 증가와 이주민 유입이 활발하며, 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. (제주시내 생활권)

4.2. 생활 정보

함덕리는 "덕이 있는 사람들이 모여 사는 마을"이라는 뜻을 가진 공동체 의식이 강한 마을입니다.

함덕해수욕장, 서우봉 등 관광 명소가 가까워 레저 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

함덕중학교가 인근에 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (제공된 정보)

함덕 오일장(1일, 6일) 등 전통 시장이 운영되고 있어 생활 편의성이 높습니다.

최근 워케이션 오피스 등 공공 시설이 개소하며 지역 경제 활성화 및 유입 인구가 증가하고 있어, 지역 발전 가능성이 높습니다.

혐오 시설: 주변 시설 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오 시설(공동묘지, 쓰레기 처리장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 제주 동부 관광의 중심지인 함덕리 인근 자연녹지지역에 위치한 대규모 농지(약 2,094평)입니다. 입지적으로는 관광지와 주거지가 혼재된 유망한 지역이지만, **농지취득자격증명 필수 제출 및 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시 외 건물의 존재**라는 명확하고 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 법정지상권의 리스크를 정확하게 파악하고, 이를 해결하거나 리스크를 반영한 낮은 가격에 취득할 수 있다면, 향후 토지 가치 상승 여력이 있는 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

대규모 면적: 6,924.00㎡ (약 2,094.51평)의 대규모 토지로, 향후 개발 시 통합적인 계획 수립이 가능합니다.

자연녹지지역: 건폐율 등의 제한은 있으나, 개발이 가능한 토지로서 주거 시설, 근린생활 시설 등 다양한 용도로의 변경 가능성이 있습니다.

최고의 입지: 함덕중학교 인근의 준 주거지역에 근접한 입지로, 제주국제공항 및 제주시내 접근성이 양호합니다. (제공된 정보, 검색 정보)

잠재적 개발 가치: 법정지상권 문제를 해결할 경우, 함덕 지역의 발전 가능성과 연계하여 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계