나이스옥션 법원경매 군산 2025타경333 [2] 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 창인동2가 소재 “익산역” 동측 인근에 위치하는
구분건물[익산역시그니처-에스주상복합 제1동 제1층 제103호 및 제104호]로서, 주위는
주상복합 아파트, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 1층 103호 및 104호로서,
외벽 : 화강석버너구이, 화강석물갈기, 몰탈위페인트 및 강화유리 등 마감,
내벽 : 몰탈위페인트, 타일 및 강화유리 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

공부상 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 승강기설비 및 소방설비(소화전, 화재
탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트, 오피스텔 및 상가부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 12미터 내외, 남서측 및 북동측으로 폭 약 6,7미터 내외의 도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역(2021-11-15),방화지구(2021-11-15),중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
중점경관관리구역(2020-02-17)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경333 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOO (전주동부신용협동조합)

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151, 익산역시그니처-에스주상복합 1동 1층 104호

건물구조: 철근콘크리트구조, 20층 중 1층

용도: 근린상가

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.11㎡ (약 6.08평)

토지지분: 20.1093㎡ (약 6.08평)

건물면적: 71.18㎡ (약 21.53평) - 103호, 104호 합산 면적 추정

건물지분: 71.1845㎡ (약 21.53평) - 103호, 104호 합산 면적 추정

* 104호 전용면적은 별도 확인 필요

* 해당 건물(익산역시그니처-에스주상복합)은 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 복합 구성되어 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 창인도1가에 위치한 "익산역" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주상복합 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 익산역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

토지는 현재 아파트, 오피스텔 및 상가 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건은 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근으로 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 있어 교통 여건이 양호한 편입니다.

남동측으로는 폭 약 12미터, 남서측 및 북동측으로는 폭 약 6-7미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 7월 26일 접수된 전주동부신용협동조합의 근저당권 (을1, 404,400,000원)입니다.

본 물건에 설정된 모든 후순위 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 총 채권액은 414,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유한회사하늘천

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024년 1월 12일

확정일자: 2024년 1월 12일

배당신고일자: 2025년 4월 11일

대항력: 없음

비고:

- 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금 10,000,000원을 인수할 부담은 없습니다.

- 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 실제 점유 관계 및 사용 목적에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 결과

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 별도의 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

대상 물건은 익산역 역세권에 위치하며, 주변에 주상복합, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 유동인구 및 고정수요 확보에 유리한 입지입니다.

근린상가로서 지역 주민, 역 이용객, 인근 상업시설 종사자 등을 대상으로 한 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 배후 수요

익산역 이용객, 인근 주상복합 및 오피스텔 거주민, 주변 상가 이용객 등을 주요 배후 수요로 기대할 수 있습니다.

건물이 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설로 복합 구성되어 있어 다양한 계층의 수요를 흡수할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 익산역 이용 편리: KTX 익산역이 인접해 있어 전국 각지로의 이동이 편리합니다.

* 상업시설 밀집: 익산역 주변 및 건물 내 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* (추후 검색 결과 반영)

- 익산시 창인동 지역은 관공서, 은행, 병원 등 다양한 편의시설이 풍부한 편입니다.

5.2. 교육 시설

주변에 학교가 소재하고 있어 상업 시설로서의 입지 조건도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 중점경관관리구역 지정으로 인해 건축 및 경관 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

* 임대 관계 미상: 제공된 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 있는지 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 차임 0원: 유한회사하늘천 임차인의 차임이 0원인 점은 이례적이므로, 점유 관계 및 사용 목적에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 경기 변동성 및 익산시 지역 상권의 변화 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 관련 정보를 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

* (검색 결과) 익산시 창인동 지역 내에 직접적으로 혐오시설이 언급된 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 폐가 방치 문제나 집창촌 관련 언급이 있어, 해당 지역의 환경적 특성에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산역 역세권에 위치한 근린상가로서, 풍부한 유동인구와 배후수요를 기반으로 한 잠재력을 지니고 있습니다.

건물은 비교적 최신식(2018년 준공)이며, 공동주택, 오피스텔, 상가로 복합 구성되어 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

권리관계가 매우 명확하여 인수되는 권리가 없다는 점이 큰 장점입니다.

임차인 유한회사하늘천은 대항력이 없으나, 차임이 0원이라는 특이사항에 대한 확인이 필요합니다.

지역 내 상권 활성화 추이 및 향후 개발 계획 등을 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 익산역 역세권: 탁월한 교통 접근성과 함께 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 복합 건물 내 위치: 주상복합 및 오피스텔 거주민, 역 이용객 등 다양한 고객층 확보가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 말소되어 안전한 부동산 취득이 가능합니다.

* 낮은 임차인 인수 부담: 대항력 없는 임차인으로 추가적인 부담이 없습니다.

* 안정적 건물 상태: 비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 물건이므로, 감정가 300,000,000원을 기준으로 평가합니다.

통상적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰이 이루어지나, 현장 조사를 통한 정확한 시세 및 경쟁률 분석 후 최종 결정이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 300,000,000원 내외로 고려하되, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 80% 수준인 240,000,000원부터 관심을 가져볼 수 있습니다.

최적 입찰가는 240,000,000원 ~ 300,000,000원 범위로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.