나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53745 [3] 전라남도 신안군 압해읍 송공리 89-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)가온감정 · 평가일 2024.06.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 압해읍 송공리 소재 <상촌마을> 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 전, 답, 자연림 등이 혼재하고 있는 마을주변농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 천사대교로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

기호 (1)-(3),(6),(7),(13),(21) : 부정형 완경사지이며, 토지임야임.
기호 (4),(5),(8),(10),(12),(17) : 부정형 완경사지이며, 전임.
기호 (11),(18) : 사다리형 완경사지이며, 전임.
기호 (9) : 부정형 완경사지이며, 도로임.
기호 (14),(16),(20) : 부정형 완경사지이며, 임야 및 도로임.
기호 (19) : 사다리형 완경사지이며, 단독주택임.

인접 도로상태

기호 (1),(2),(4)-(7),(12),(13),(17),(18) : 맹지임.
기호 (3),(21) : 남서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.
기호 (8),(10),(16),(19) : 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.
기호 (14) : 북측으로 왕복 3차선 내외의 포장도로와 접함.
기호 (9) : 본건이 도로임.
기호 (11) : 북서측으로 왕복 3차선 내외의 포장도로와 접함.
기호 (20) : 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4)-(8),(10),(12),(13),(16)-(19) : 계획관리지역(계획관리지역),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(2),(3),(20),(21) : 계획관리지역(계획관리지역),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>,
기호(9),(11) : 계획관리지역(계획관리지역),소로1류(폭 10m-12m)(소로1-14)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>,
기호(14) : 계획관리지역(계획관리지역),소로1류(폭 10m-12m)(소로1-14)(접합),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>,준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 (9)는 공부상 "전"이나, 현황 "도로"임.
기호 (14),(20)은 공부상 "임야", 기호 (16)은 공부상 "전"이나, 현황 "임야 및 도로"임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (15) : 일반목구조 칼라아스팔트슁글지붕 지상2층
(사용승인일 : 2012.05.17) 건으로,
외벽 : 샤이딩판넬 마감 등,
내벽 : 목재붙임, 벽지 마감 등,
바닥 : 장판 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 지상 소재 제시 외 건물은 매각포함
목록 20 지상 소재 파이프조 천막지붕 창고 및 견사, 이동식 컨테이너는 매각 제외
목록 9, 14, 접도구역에 저촉
목록 9, 16, 17 농지취득자격증명 필요, 미제출 시 보증금 미반환
목록 17 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 목포지원 2024타경53745 (3) 사건으로, 전라남도 신안군 압해읍 송공리 89-3에 소재한 단독주택입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 1,119,341,400원입니다. 토지 면적은 12,917.00㎡ (약 3,907.5평)이며, 건물 면적은 144.00㎡ (약 43.56평)입니다. 건물 제시외 면적은 128.60㎡ (약 38.93평)입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 유OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 신안군 압해읍 송공리 소재 <상촌마을> 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 전, 답, 자연림 등이 혼재된 마을 주변 농경지대가 형성되어 있습니다. 차량 진출입은 가능하며, 북측의 천사대교로를 통해 타 지역으로의 이동이 용이합니다. 토지는 대부분 부정형 완경사지로, 임야, 전, 도로 등으로 이용되고 있으며, 기호 19 토지는 단독주택 부지로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 일부 맹지(기호 1, 2, 4-7, 12, 13, 17, 18)가 포함되어 있으나, 다수의 필지가 노폭 약 4~6m 및 왕복 3차선 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 소로1류(접합), 접도구역 등에 해당합니다. 현황과 공부상 지목이 다른 부분이 있어(기호 9: 전→도로, 기호 14, 20: 임야, 기호 16: 전→임야 및 도로), 이를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 27일 접수된 대광새마을금고의 근저당권(을5)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권 이전 등)는 모두 말소될 예정이며, 말소기준권리 이후 설정된 근저당권, 임의경매, 가압류 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바가 없습니다(지상권 개요만 있으나 구체적인 내용은 기재되지 않음).

1.3. 상권분석

본건은 신안군 압해읍 송공리의 농경지대에 위치하여, 주변에 대규모 상업 시설보다는 농업 및 어업 활동과 관련된 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 차량을 통해 목포 시내 등 외부 지역으로 접근이 가능하며, 주요 편의시설, 관공서, 병원 등은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다. 신안군 지역은 해양 관광 및 신재생 에너지 관련 개발이 진행되는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다. 다만, 현재 시점에서는 농촌 지역의 특성상 상권 활성화 정도는 제한적일 수 있습니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 구체적인 현 시세 분석은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 마을 주변 농경지대에 위치하며, <상촌마을> 인근에 자리하고 있어 전원생활 또는 귀촌 생활에 적합한 환경을 제공합니다. 기본적인 차량 접근성은 확보되어 있으며, 북측 천사대교로를 이용하면 목포 시내까지 이동 가능합니다. 인근 지역의 교육 시설, 의료 시설, 생활 편의 시설 등은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. 본건의 상세한 주변 생활 편의 시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 중 일부 필지(기호 17 및 기호 1, 2, 4-7, 12, 13, 18)는 맹지이므로, 건축 또는 토지 이용 시 도로 접근성 확보 방안을 고려해야 합니다.

* 목록 9, 14번 필지는 접도구역에 저촉되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 목록 9, 16, 17번 필지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 경매 입찰 전 반드시 해당 증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 목록 20에 소재한 파이프조 천막지붕 창고 및 견사, 이동식 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 이에 대한 인도명령 대상 여부 및 명도 문제를 사전에 검토해야 합니다.

* 토지의 지목과 현황이 상이한 부분(기호 9: 전→도로, 기호 14, 20: 임야, 기호 16: 전→임야 및 도로)이 있어, 실제 이용 및 향후 건축 등 계획 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 중복사건으로 표기되어 있어, 관련 사건들의 진행 상황을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신안군 압해읍에 위치한 넓은 토지와 단독주택으로 구성된 물건입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금도 없습니다. 넓은 토지는 잠재적인 개발 가치를 가질 수 있으며, 전원생활을 위한 주택으로 활용 가능합니다. 그러나 맹지, 접도구역, 농지취득자격증명 필요 등의 제약 사항과 공부상 지목과 현황이 다른 점은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 행정적, 법적 제한 사항들을 명확히 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전라남도 신안군은 해양 관광 및 신재생 에너지 개발 등으로 인해 장기적인 지역 발전 잠재력이 있는 지역입니다.

* 넓은 면적의 토지를 확보하고 있다는 점에서 향후 토지 활용 및 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되고 인수할 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 깔끔한 편입니다.

* 귀촌, 전원생활, 혹은 주말 주택 등의 목적으로 활용하기에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 어렵습니다. 일반적으로 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 장단점, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본건은 감정가가 1,119,341,400원이지만, 맹지, 접도구역, 농지취득자격증명 필요 등의 리스크 요인과 농경지대라는 입지적 특성을 고려할 때, 입찰 희망가는 현장 조사 및 최근 유사 부동산 거래 사례, 지역 개발 현황 등을 바탕으로 신중하게 산정해야 합니다. 0원의 인수 보증금이 있으므로, 이를 제외한 금액으로 계산할 필요는 없습니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 현장 방문 및 전문가와의 상담을 통해 추가적인 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.