나이스옥션 법원경매 통영 2023타경22868 [1] 경상남도 거제시 아주동 1698-6 주/상용건물 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경22868 [1] 경상남도 거제시 아주동 1698-6 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2023타경22868 | 소재지: 경상남도 거제시 아주동 1698-6 | 감정가: 996,941,960원 | 최저가: 408,347,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 통영지원 2023타경22868 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매구분은 채권자가 경매를 신청한 부동산임의경매이며, 감정가는 996,941,960원입니다.

소재지는 경상남도 거제시 아주동 1698-6이며, 용도는 주/상용 건물입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 장OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지 면적은 289.30㎡ (약 87.51평)입니다. 토지 지분율은 28930이며, 토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 면적은 479.70㎡ (약 145.11평)입니다. 건물 지분율은 47970이며, 건물 제시외 면적은 48.11㎡ (약 14.55평)입니다. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다.

외벽은 석재 붙임 및 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 내부 인테리어 및 타일 마감 등, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

이용 상태는 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 것으로 탐문되었으나, 내부 조사가 불가하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 현장 방문 시 실제 이용 및 관리 상태를 재확인해야 합니다.

제반 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

3. 입지 조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 "아주초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

3.3. 토지 이용 계획

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역(2014-11-20)으로, 주거 편의성이 높은 용도지역에 해당합니다.

지구단위계획구역(건축행위 등 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 지구단위계획에 따른 건축 행위 등의 추가 제한사항은 반드시 사전에 관할 부서에 확인해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 조건 및 임대 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’) 48.11㎡ 또한 매각에 포함되므로, 추가적인 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 필히 확인해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 위험 요소는 본건 건물(목록 2)이 일반 건축물대장상에 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다.

위반 건축물은 이행강제금 부과 대상이 되며, 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 입찰 전에 위반 내용 및 규모, 이행강제금 액수 등을 관할 관청을 통해 반드시 확인하여 예상 비용을 산출해야 합니다.

4.3. 현장 조사 필요 사항

이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가했으므로, 현장 방문을 통한 내부 구조, 이용 상태, 관리 상태 및 실제 거주자(임차인) 유무 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

주변에 교육 시설(아주초등학교)이 있어 혐오시설이 없을 가능성이 높으나, 주변 환경 및 시설물 현황에 대한 현장 확인이 필요합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 주/상용 건물로서, 제2종일반주거지역 및 초등학교 인근에 위치합니다.

이는 주거 수요와 함께 근린생활시설 이용 수요가 상존하는 지역임을 의미합니다. 1층이나 저층부는 소매점, 학원, 사무실 등 생활 밀착형 상업시설로 활용하기에 적합하며, 상층부는 주택으로 구성되어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5.2. 생활 정보

인근에 아주초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 거제시 아주동의 제2종일반주거지역 내에 위치한 주상용 건물로, 토지 및 건물 면적이 적절하여 활용 가치가 높은 물건입니다.

초등학교 인근의 입지 조건과 8m 도로를 접하고 있다는 점은 큰 장점입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 아주초등학교 인근의 제2종일반주거지역으로, 주거 및 근린 상업 시설의 복합적인 수요를 기대할 수 있습니다.

수익 구조: 주거(주택)와 상업(근린시설)을 동시에 활용하여 안정적이고 다각적인 임대 수익 구조를 구축할 수 있습니다.

6.3. 핵심 리스크 및 대응 전략

핵심 리스크는 '위반건축물' 문제로, 매수자는 이 문제를 해결할 수 있는 명확한 계획과 비용(이행강제금, 원상복구비)을 입찰가에 반영해야 합니다. 위반 사항의 경중에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 사전 확인이 요구됩니다.

또한, 임대 관계가 미상이므로, 명도 난이도를 고려하여 잔금 납부 후 명도 진행 시 발생하는 비용과 기간을 예상해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계