나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경110702 [6] 부산광역시 강서구 명지동 3363-4 한토빌딩 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2023.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명지초등학교"북측 인근에 위치(기호 1-7), 명지동 소재 "명호고등학교"북동측 인근에 위치(기호 8-9)하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 주상용, 아파트단지( 기호 1-7), 근린생활시설, 아파트단지(기호 8-9) 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

- 기호 1-7
철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 6개호로서,
외벽: 대리석붙임,스톤코팅,
창호: 샷시창 등.

- 기호 8-9
철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건내 제7층 제710호 외 1개호로서,
외벽: 화강석,스톤코팅,
창호: 샷시창 등.

이용상태

- 기호 1 : 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 기준시점 현재 "근린생활시설"로 이용중임.
- 기호 2-4 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로, 기준시점 현재 "공실" 상태로 보이나, 102호 및 104호는 일부 자재 등이 적재되어 있음.(사진용지 참조)
- 기호 5-7 : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로, 기준시점 현재"공실"상태임.
- 기호 8-9 : 공부상 용도는 오피스텔임.

설비내역

- 기호 1-7
위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비,승강기 등이 되어 있음.

- 기호 8-9
위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비,승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 기호 1-7
정방형 토지로 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

- 기호8-9
정방형 토지로 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1-7 : 도시지역, 준주거지역,지구단위계획구역(2019.07.31),대로2류(폭 30-35미터)(43--)(접합),소로3류(폭 8미터 미만)(접합),중로3류(폭 12-15미터)(접합),경제자유구역,상대보호구역,문화재보존영향 검토대상구역,중점경관관리구역.
- 기호 8-9 : 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합),문화재보존영향 검토대상구역,국가산업단지.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각임. 매수신청보증금 20%.
- 공부상 용도 제2종근린생활시설(일반음식점)으로, 현황 '공실' 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경110702 (6)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3363-4 한토빌딩 2층 202호

용도: 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실

감정가: 276,000,000원

토지면적: 42.05㎡ (약 12.72평)

건물면적: 81.70㎡ (약 24.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로 매수신청보증금은 감정가의 20% (55,200,000원)입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현재 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치하며, 기호 1-7은 "명지초등학교" 북측 인근, 기호 8-9는 "명호고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 주상용 건물, 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 주변 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1-7: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30-35미터), 소로3류(폭 8미터 미만), 중로3류(폭 12-15미터), 경제자유구역, 상대보호구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 기호 8-9: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 문화재보존영향 검토대상구역, 국가산업단지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 9월 27일 접수된 대구은행의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 소멸주의 원칙

매각으로 인해 위 근저당권보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보 상 인수될 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부산 강서구 명지동은 최근 몇 년간 신규 주거 및 상업 시설 개발이 활발하게 이루어진 지역입니다. 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요는 갖추고 있으나, 공급 물량 증가에 따른 경쟁 심화 가능성도 존재합니다. 명지초등학교, 명호고등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 명지초등학교, 명호고등학교 등 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 지역 개발에 따라 점차 편의시설이 확충되고 있으나, 상세한 편의시설 현황은 추가 조사가 필요합니다.

* 주거환경: 주변에 아파트 단지가 조성되어 있어 정주 여건은 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 현재 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 재매각이 진행되는 경우, 해당 물건에 대한 시장의 평가나 이전 입찰자의 특이사항을 고려할 필요가 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태이며, 공부상 용도가 일반음식점으로 되어 있어 해당 업종의 수요나 타 업종으로의 전환 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 복합 용도의 건물: 한토빌딩은 제1종 및 제2종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 건물로, 상가 부분의 집합건물 관리에 대한 이해가 필요합니다.

* 유동화 및 공동담보: 해당 물건은 유동화되었고 공동담보로 묶여있어, 채권 관련 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 강서구 명지동의 개발 중인 지역에 위치한 근린상가(2층 202호)로, 초등학교와 고등학교가 인접해 있습니다. 감정가는 2억 7,600만원이며, 재매각이 진행 중입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 현재 공실 상태이며 공부상 용도와 현황의 차이, 재매각이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 지역 개발 잠재력과 함께 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 명지국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 향후 인구 유입 및 상권 활성화가 기대됩니다.

* 가격 메리트: 재매각을 통해 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 활용 방안 다양화: 공실 상태이므로, 시장 조사 후 신규 임차인 유치 또는 업종 변경을 통해 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 현황(공실, 용도 등), 향후 임대 수요 예측, 재매각 조건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 재매각 보증금이 20%임을 유의하시기 바랍니다.

부산광역시 강서구 명지동 3363-4 한토빌딩 2층 202호 소재지 정보 및 건축물표제부, 구분건물감정평가요항표

부산광역시 강서구 명지동 상권 정보 (일반 검색 결과)

부산광역시 강서구 명지동 3363-4 주변 지도 검색 결과

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