나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경110702 [5] 부산광역시 강서구 명지동 3363-4 한토빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2023.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명지초등학교"북측 인근에 위치(기호 1-7), 명지동 소재 "명호고등학교"북동측 인근에 위치(기호 8-9)하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 주상용, 아파트단지( 기호 1-7), 근린생활시설, 아파트단지(기호 8-9) 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

- 기호 1-7
철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 6개호로서,
외벽: 대리석붙임,스톤코팅,
창호: 샷시창 등.

- 기호 8-9
철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건내 제7층 제710호 외 1개호로서,
외벽: 화강석,스톤코팅,
창호: 샷시창 등.

이용상태

- 기호 1 : 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 기준시점 현재 "근린생활시설"로 이용중임.
- 기호 2-4 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로, 기준시점 현재 "공실" 상태로 보이나, 102호 및 104호는 일부 자재 등이 적재되어 있음.(사진용지 참조)
- 기호 5-7 : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로, 기준시점 현재"공실"상태임.
- 기호 8-9 : 공부상 용도는 오피스텔임.

설비내역

- 기호 1-7
위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비,승강기 등이 되어 있음.

- 기호 8-9
위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비,승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 기호 1-7
정방형 토지로 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

- 기호8-9
정방형 토지로 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1-7 : 도시지역, 준주거지역,지구단위계획구역(2019.07.31),대로2류(폭 30-35미터)(43--)(접합),소로3류(폭 8미터 미만)(접합),중로3류(폭 12-15미터)(접합),경제자유구역,상대보호구역,문화재보존영향 검토대상구역,중점경관관리구역.
- 기호 8-9 : 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합),문화재보존영향 검토대상구역,국가산업단지.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각임. 매수신청보증금 20%.
- 공부상 용도 제2종근린생활시설(일반음식점)으로, 현황 '공실' 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2023타경110702 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3363-4 한토빌딩 2층 201호

토지면적: 49.54㎡ (약 14.99평)

토지지분: 49.53999999999999㎡ (약 14.99평)

건물면적: 96.25㎡ (약 29.12평)

건물지분: 96.25㎡ (약 29.12평)

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 '공실')

감정가: 325,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항:

* 재매각 물건으로 매수신청보증금은 감정가의 20%입니다.

* 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동에 소재하며, "명지초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 주상용 건물, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 명지국제신도시는 서부산권의 핵심 거점으로 개발 중이며, 가덕도 신공항 건설, 부산신항 및 에코델타시티 연계, 서부산의료복합타운 조성 등 다양한 개발 호재를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 주변 가로망은 잘 정비되어 있습니다.

2.3. 건물 및 토지

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 2층 201호이며, 외벽은 대리석붙임 및 스톤코팅 마감되었습니다. 토지는 정방형으로 제1, 2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로3류, 중로3류의 도로에 접하고 있습니다. 또한 경제자유구역, 상대보호구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 9월 27일 접수된 대구은행의 근저당권(을3)이며, 금액은 818,400,000원입니다. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* ㈜비아이비 (대표자 전성구)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2022-10-24, 대항력: 없음

* 손미정

보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입일자: 2018-11-28, 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 기타 채권 현황

등기부채권 총액은 3,116,400,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 명지동 일대는 명지국제신도시 개발에 따라 주거, 상업, 업무, 교육, 문화 기능이 복합된 자족도시로 성장하고 있습니다. 특히, 국제업무, 외국인주거, 외국인학교, 외국인병원 유치 등 국제 비즈니스 중심지로 부상하고 있습니다.

4.2. 건물 및 업종

본건 건물(한토빌딩)은 총 14개의 호실을 포함하고 있으며, 기호 1은 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중이고, 기호 2-4는 제1종근린생활시설(소매점)이나 공실 상태입니다. 기호 5-7은 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 공실 상태이며, 기호 8-9는 오피스텔입니다. 본건 201호는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 되어 있으나 현황 공실입니다.

4.3. 주변 상업시설

본건 주변은 근린생활시설, 주상용, 아파트 단지 등으로 형성되어 있으며, 스타필드 시티 명지, 이마트 트레이더스 명지 등 대형 상업시설도 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 명지초등학교, 명호고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 외국교육기관 및 국제학교 설립 추진 등 교육 특구로서의 잠재력도 높습니다.

5.2. 편의시설 및 공공기관

스타필드 시티 명지, 이마트 트레이더스 명지 등 쇼핑 시설이 있으며, 부산지방법원 서부지원, 부산지방검찰청 서부지청 등 주요 공공기관이 인접해 있습니다. 을숙도생태공원도 근거리에 위치합니다.

5.3. 혐오시설 정보

제공된 자료 및 검색 결과만으로는 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 현장 확인을 통해 정확한 정보를 파악하는 것이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 입찰 절차에서 문제가 발생했거나 계약이 무산된 이력이 있으므로, 이전 유찰 사유 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 높은 매수신청보증금: 감정가의 20%에 달하는 보증금은 초기 자금 부담을 높일 수 있습니다.

* 현황 공실: 낙찰 후 임대 수입 발생까지 공실 관리, 수리 비용 등이 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 유동화 물건, 공동담보 등은 채권 및 담보 설정이 복잡할 수 있어 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 31억원을 초과하여, 채권자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동에 위치한 근린상가 건물로, 명지국제신도시라는 성장 잠재력이 높은 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변 개발 호재 또한 풍부하여 미래 가치가 기대됩니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 재매각 물건이라는 점과 높은 채권 총액, 그리고 현황 공실 상태는 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 성장 잠재력이 높은 명지국제신도시 내 위치.

* 다양한 개발 호재(가덕도 신공항, 에코델타시티 등)로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 인수되는 권리 부담 없음.

* 현재 공실 상태로, 낙찰 후 임대 수익 창출 또는 직접 운영을 통한 가치 상승 가능.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점과 재매각, 현황 공실 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 227,500,000원 ~ 260,000,000원

(위 금액은 일반적인 낙찰가 추이를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 물건의 구체적인 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.