나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경110702 [4] 부산광역시 강서구 명지동 OOOOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2023.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명지초등학교"북측 인근에 위치(기호 1-7), 명지동 소재 "명호고등학교"북동측 인근에 위치(기호 8-9)하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 주상용, 아파트단지( 기호 1-7), 근린생활시설, 아파트단지(기호 8-9) 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

- 기호 1-7
철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 6개호로서,
외벽: 대리석붙임,스톤코팅,
창호: 샷시창 등.

- 기호 8-9
철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건내 제7층 제710호 외 1개호로서,
외벽: 화강석,스톤코팅,
창호: 샷시창 등.

이용상태

- 기호 1 : 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 기준시점 현재 "근린생활시설"로 이용중임.
- 기호 2-4 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로, 기준시점 현재 "공실" 상태로 보이나, 102호 및 104호는 일부 자재 등이 적재되어 있음.(사진용지 참조)
- 기호 5-7 : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로, 기준시점 현재"공실"상태임.
- 기호 8-9 : 공부상 용도는 오피스텔임.

설비내역

- 기호 1-7
위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비,승강기 등이 되어 있음.

- 기호 8-9
위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비,승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 기호 1-7
정방형 토지로 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

- 기호8-9
정방형 토지로 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1-7 : 도시지역, 준주거지역,지구단위계획구역(2019.07.31),대로2류(폭 30-35미터)(43--)(접합),소로3류(폭 8미터 미만)(접합),중로3류(폭 12-15미터)(접합),경제자유구역,상대보호구역,문화재보존영향 검토대상구역,중점경관관리구역.
- 기호 8-9 : 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합),문화재보존영향 검토대상구역,국가산업단지.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각임. 매수신청보증금 20%.
- 공부상 용도 제1종근린생활시설(소매점)으로, 현황 '공실' 상태로 보이나, 일부 자재 등이 적재되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2023타경110702 (4)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3363-4 한토빌딩 1층 104호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 572,000,000원

* 토지면적: 24.89㎡ (약 7.53평)

* 건물면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각 (매수신청보증금 20%)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 강서구 명지동 3363-4, 한토빌딩 1층 104호. "명지초등학교" 북측 인근, "명호고등학교" 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 본건은 근린생활시설, 주상용, 아파트 단지 등이 형성된 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

* 도로: 본건 주변 가로망이 정비되어 있음.

* 토지이용계획:

* 본건이 속한 토지 (기호 1-7 기준): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 소로3류, 중로3류, 경제자유구역, 상대보호구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 중점경관관리구역.

* 본건이 속한 토지 (기호 8-9 기준): 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 문화재보존영향 검토대상구역, 국가산업단지.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 9월 27일자 대구은행 근저당권 (채권액 2,227,200,000원)

* 총 채권액: 약 4,525,200,000원

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 한토종합건설주식회사 (2017-08-31)

* 근저당권: 대구은행 (2017-09-27)

* 근저당권: 이장환 (2020-08-07)

* 압류: 부산광역시상수도사업본부강서사업소 (2022-11-29)

* 가압류: 신용보증기금 (2023-05-19)

* 가압류: 신보2021제7차유동화전문 (2023-05-25)

* 가압류: 신보2023제6차유동화전문 (2023-05-25)

* 가압류: 경남은행 (2023-10-27)

* 임의경매개시결정: 대구은행 (2023-12-06, 부산지방법원 서부지원 2023타경110702)

* 압류: 부산강서세무서장 (2024-06-21)

* 압류: 부산지방고용노동청 (2024-07-25)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모두 소멸 예정).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

* 현재 이용 상태: 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 기준시점 현재 '공실' 상태로 보이나 일부 자재 등이 적재되어 있음 (감정평가서 참조).

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 스라브지붕 5층 건물의 제1층 제104호. 외벽 대리석붙임, 스톤코팅, 창호 샷시창.

* 주변 상권: 근린생활시설, 주상용, 아파트 단지 밀집 지역으로 배후 수요 확보 가능성이 있음.

* 건물 층수 및 위치: 5층 건물 중 1층에 위치하여 접근성이 양호함.

1.4. 생활정보

* 주변 주요 시설: 명지초등학교, 명호고등학교 인근.

* 교통 환경: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 편리.

* 편의 시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 이용 가능.

* 주변 시설 검색 (혐오시설):

* 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 낙찰자의 잔금 미납으로 인한 재매각.

* 현재 공실 상태: 공실 기간 장기화 가능성 및 임대 활성화 방안 필요.

* 일부 자재 적재: 현황 명확한 파악을 위한 추가 확인 필요.

* 유동화 물건: 채권 양도 등으로 인한 복잡한 권리 관계 발생 가능성. (등기부상 정리되었으나 주의 요망)

* 토지 이용 계획상 제한사항: 상대보호구역, 문화재보존영향 검토대상구역 등 확인.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 강서구 명지동 소재 한토빌딩 1층 상가로, 신도시 개발 지역 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 재매각 물건이며 현재 공실 상태라는 점은 부담 요인이지만, 1층이라는 입지와 주변 배후 수요를 고려할 때 적극적인 임대 마케팅을 통해 공실 해소가 가능할 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

* 다만, 재매각이라는 점과 공실 상태를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명지국제신도시의 성장 잠재력: 신규 개발 지역으로 향후 인구 유입 및 상권 활성화 기대.

* 1층 상가로서의 우수한 접근성: 다양한 업종 유치에 유리.

* 경쟁력 있는 감정가: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익 기대.

* 권리상 하자 없음: 낙찰 후 명도 외에는 특별한 권리 문제를 신경 쓸 필요 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 재매각으로 현재 공실 상태이며, 정확한 임대료 시세 및 예상 수익률 산출이 어려운 관계로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 명지동 일대 유사 상가의 최근 실거래가, 공실률, 향후 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가 572,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 상권 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.