나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경110702 [1] 부산광역시 강서구 명지동 OOOOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2023.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명지초등학교"북측 인근에 위치(기호 1-7), 명지동 소재 "명호고등학교"북동측 인근에 위치(기호 8-9)하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 주상용, 아파트단지( 기호 1-7), 근린생활시설, 아파트단지(기호 8-9) 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

- 기호 1-7
철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건내 제1층 제101호 외 6개호로서,
외벽: 대리석붙임,스톤코팅,
창호: 샷시창 등.

- 기호 8-9
철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건내 제7층 제710호 외 1개호로서,
외벽: 화강석,스톤코팅,
창호: 샷시창 등.

이용상태

- 기호 1 : 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 기준시점 현재 "근린생활시설"로 이용중임.
- 기호 2-4 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)으로, 기준시점 현재 "공실" 상태로 보이나, 102호 및 104호는 일부 자재 등이 적재되어 있음.(사진용지 참조)
- 기호 5-7 : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로, 기준시점 현재"공실"상태임.
- 기호 8-9 : 공부상 용도는 오피스텔임.

설비내역

- 기호 1-7
위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비,승강기 등이 되어 있음.

- 기호 8-9
위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비,승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 기호 1-7
정방형 토지로 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

- 기호8-9
정방형 토지로 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1-7 : 도시지역, 준주거지역,지구단위계획구역(2019.07.31),대로2류(폭 30-35미터)(43--)(접합),소로3류(폭 8미터 미만)(접합),중로3류(폭 12-15미터)(접합),경제자유구역,상대보호구역,문화재보존영향 검토대상구역,중점경관관리구역.
- 기호 8-9 : 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합),문화재보존영향 검토대상구역,국가산업단지.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각임. 매수신청보증금 20%.
- 공부상 용도 제1종근린생활시설(소매점)으로, 현황 '근린생활시설'로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2023타경110702 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 930,000,000원

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3363-4 한토빌딩 1층101호

용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 '근린생활시설' 이용 중)

토지면적: 40.46㎡ (약 12.24평)

토지지분: 40.46㎡ (약 12.24평)

건물면적: 78.60㎡ (약 23.78평)

건물지분: 78.6㎡ (약 23.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 재매각

2.4. 주의사항

재매각 물건으로 매수신청보증금은 감정가의 20%입니다.

공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황은 '근린생활시설'로 이용 중입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명지초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상용 건물, 아파트단지 등으로 형성된 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

3.3. 건물구조

본건이 속한 한토빌딩은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물로, 본건(101호)은 1층에 위치합니다. 외벽은 대리석붙임, 스톤코팅 마감되었으며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

3.4. 토지 이용상태

본건 토지는 정방형으로 제1, 2종 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

3.5. 인접도로상태

본건 주변으로 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

3.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 소로3류, 중로3류, 경제자유구역, 상대보호구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2017년 9월 27일 접수된 대구은행의 근저당권(을3)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 4,525,200,000원입니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2023-10-06

* 확정일자: 2023-10-06

* 배당신고일자: 2024-02-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

임차인 유정훈은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 명지동 지역은 신흥 주거단지와 상업시설이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 상가, 아파트 등이 분포하고 있어 지역 내 소비 수요가 뒷받침되는 환경입니다.

5.2. 건물 현황

한토빌딩은 총 14개 호실로 구성되어 있으며, 본건 101호는 1층에 위치한 제1종근린생활시설(소매점)입니다.

자료에 따르면, 본건(101호)은 현재 '근린생활시설'로 이용 중이나, 인접한 일부 호실(2-7호)은 현재 공실 상태로 확인되었습니다.

5.3. 잠재적 가치

명지국제신도시 개발 계획에 따른 미래가치 상승이 기대되는 지역입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 명지초등학교, 명호고등학교 인근 위치.

* 기타: 차량 접근성이 좋고 버스정류장이 인접하여 생활이 편리한 편입니다.

6.2. 혐오시설

주변 반경 내에서 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 과거 유찰 또는 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있으므로, 재매각 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

* 공실 가능성: 인근 일부 상가 공실이 확인된 바, 본건 역시 공실 리스크를 고려해야 합니다. 임대 현황 및 주변 시세 조사를 통해 임대 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태: 준공 연도(2017년)를 고려할 때 비교적 신축 건물이나, 실제 건물 상태 및 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명지국제신도시의 지속적인 개발 수혜 지역에 위치하고 있습니다.

* 초등학교와 고등학교가 인접하여 잠재적 배후 수요가 있습니다.

* 대로 및 중로에 접하여 접근성이 우수합니다.

* 제1종근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

9. 종합 의견

본건은 부산 강서구 명지동의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린상가 물건입니다. 우수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있으며, 권리관계가 깨끗하게 정리되는 장점이 있습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 일부 공실이 확인된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 현장 조사와 주변 상권 분석을 통해 임대 수익률을 산정하고, 적정 입찰가를 결정하는 것이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 930,000,000원입니다. 재매각 물건임을 감안하여 감정가 대비 할인율을 적용하고, 본건의 임대 현황, 공실 가능성, 향후 시세 변동 가능성, 명지동 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 순수 부동산 가치 및 예상 임대 수익을 바탕으로 보수적인 접근이 권장됩니다. 본건의 적정 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 임대료 분석, 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.