나이스옥션 법원경매 포항 2024타경30490 [2] 경상북도 포항시 북구 장성동 1373-22 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경30490 [2] 경상북도 포항시 북구 장성동 1373-22 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경30490
• 주소: 경상북도 포항시 북구 법원로116번길 4
• 용도: 단독주택

포항지원 경매4계 2024타경30490 | 소재지: 경상북도 포항시 북구 법원로116번길 4 | 감정가: 508,398,400원 | 최저가: 249,114,000원 | 용도: 단독주택

1. 포항지원 2024타경30490 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경30490 (2)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1373-22

용도: 단독주택

감정가: 508,398,400원

토지면적: 276.50㎡ (약 83.63평)

토지 지분율: 27650 (명시된 그대로 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 172.20㎡ (약 52.08평)

건물 지분율: 17220 (명시된 그대로 기재)

건물 제시외면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록4 1,2층은 단독주택으로 이용중. 옥상에 매각에서 제외되는 작동가능여부 불분명한 태양광설비 등 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치하며, 주위일대는 관공서, 학교, 근린생활시설, 다세대 및 다가구 주택 등으로 형성된 지역입니다. 인근에 장흥중학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 주요 간선도로와의 접근성이 좋아 차량 이용이 편리합니다. 본건 토지는 북측으로 폭 약 12-13M의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 "법정지상권"이 등기되어 있다는 점입니다. 법정지상권은 토지 소유권과 별개로 건물이나 공작물 소유를 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로, 낙찰자는 토지 사용료를 지급해야 하거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 따라서 법정지상권의 성립 여부, 범위, 임대료 등을 철저히 조사해야 합니다. 채무자 겸 소유자가 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOOO으로 임의경매 절차를 통해 진행됩니다. 등기부등본 상의 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 가능성이 높으나, 법정지상권과 같은 특수 권리에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 조사된 임차인 내역은 없으나, 실제 점유 현황은 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 제1종 및 제2종 일반주거지역에 속해 있으며, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태로, 주택뿐만 아니라 소규모 상가 운영 등 다양한 수익 활동이 가능한 입지입니다. "주상용 건부지" 또는 "주거용 건부지"로 이용 중이라는 점은 이러한 복합적인 상권 특성을 반영합니다.

1.5. 생활정보

장성동은 교육 시설(장흥중학교)과 행정 시설(해도동 행정복지센터)이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다. 주변에 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 제반 교통 상황이 보통 수준으로 평가되어, 포항 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 법정지상권의 존재입니다. 법정지상권의 내용과 범위를 명확히 파악하지 못하면 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 건물 감정평가상 제시외 건물 ㉠-㉣이 포함되어 있으며, 이 부분에 대한 법적 효력 및 처리 방안을 확인해야 합니다. 옥상에 설치된 태양광 설비는 작동 가능 여부가 불분명하며, 매각에서 제외되므로 낙찰자의 추가 비용 발생이나 철거 문제 등이 있을 수 있습니다. 또한, 임대 관계에 대한 정보가 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 절차에 대한 부담이 있을 수 있습니다. 건물 '가'는 2021년에 사용 승인되었으나, 건물 '나'는 2016년 사용 승인이므로 건물 노후도에 따른 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 장성동의 준주거지역 내에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, "법정지상권"이라는 중대한 권리상의 하자를 내포하고 있습니다. 신축 건물이 일부 포함되어 있고 주변 기반 시설이 양호하다는 점은 긍정적이나, 법정지상권으로 인한 복잡성과 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 법정지상권의 실체를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

법정지상권 문제 해결 시, 장성동 지역의 우수한 입지와 신축 건물(2021년 사용 승인)이라는 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 주택과 근린생활시설이 혼재된 건물 구조는 다양한 활용 방안을 제시합니다. 다만, 법정지상권의 인수 여부 및 조건에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

포항지원 경매4계