나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7367 [2] 경상북도 영천시 화산면 덕암리 203-3 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7367 [2] 경상북도 영천시 화산면 덕암리 203-3 답 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매9계 2025타경7367 | 소재지: 경상북도 영천시 화산면 덕암리 203-3 | 감정가: 46,020,000원 | 최저가: 32,214,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 대구지방법원 2025타경7367 (2)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지일부지분매각입니다.

소재지는 경상북도 영천시 화산면 덕암리 203-3 외 (감정평가서상 기호 1~5 포함)입니다.

공부상 용도는 답이나, 현황 과수원 등으로 이용 중입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 제OOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 46,020,000원입니다.

토지면적은 1534.00㎡ (약 464.09평)이며, 이 중 토지 지분율은 76700입니다.

건물 면적은 0.00㎡입니다.

2. 물건 현황 및 입지 조건 분석

2.1. 물건 현황 및 이용 상태

본건은 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 경계의 구분 없이 과수원 및 일부 콘크리트 포장된 도로로 이용 중입니다. (기호 1, 2, 3, 5는 과수원 이용, 기호 4는 전 이용)

제시목록 외 물건으로 기호 1, 2, 3, 5 지상에 과수목이 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

2.2. 입지 조건

본건은 경상북도 영천시 화산면 대안리 및 덕암리 일원에 소재하며, 부근은 단독주택, 창고, 농경지, 태양광발전설비, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 대체로 보통입니다.

교통 상황은 남측 근거리에 왕복 2차선의 '장수로', 북측 인근에 왕복 4차선의 '국도 28호선'이 통과하는 등 대체로 보통입니다. 다만, 기호 4)는 국도에 접하나 등고 차이로 출입이 곤란하며, 기호 5)는 맹지로서 기호 3)을 경유하여 출입하는 등 일부 필지는 접근성이 낮습니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호 1, 2, 3은 콘크리트 포장된 농로에 접하며, 기호 4는 등고 차이로 출입이 곤란합니다. 기호 5는 맹지입니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 매각대상이 '토지일부지분매각'이므로, 낙찰자는 해당 토지의 소유권을 타 공유자와 공유하게 됩니다.

기본적인 채무자, 소유자, 채권자 정보는 확인되었으나, 등기부상 권리관계(말소기준권리 및 인수되는 권리)에 대한 상세한 분석은 정보의 부재로 인해 포함되지 않았습니다. 입찰 전 필히 매각물건명세서 및 등기부등본을 확인하여 인수될 권리 유무를 확인해야 합니다.

임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.

4. 법적 제한 사항 및 특이 사항

4.1. 법적 제한 사항 (토지이용계획)

기호별로 농림지역 및 계획관리지역이 혼재되어 있습니다. 농림지역은 농업진흥구역에 해당되어 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 전 필지가 가축사육제한구역(전부제한 또는 일부제한)에 해당하며, 일부 필지(기호 1, 2)는 성장관리계획구역(일반형)에 포함됩니다.

기호 4, 5는 지역특화발전특구(한방마늘산업특구)에 해당합니다.

4.2. 특이 사항

농지취득자격증명: 본건은 농지법상 농지에 해당하므로, 낙찰 후 법원에서 지정하는 기한 내에 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출시 매수보증금은 미반환됩니다. (공부상 지목이 답이지만, 현황이 과수원이므로 농취증 발급 가능 여부 사전 확인 필요)

지분매각: 토지 일부 지분만을 매각하는 건입니다.

공유자 우선매수: 공유자 우선매수신고가 가능한 물건이며, 다만 '공유자 우선매수권은 1회에 한함'이라는 제한 조건이 있습니다.

일괄매각: 본건이 여러 기호를 일괄매각하는 것일 경우, 전체 매각 조건을 확인해야 합니다. (주의사항에 '일괄매각' 명시)

5. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농경지 및 임야가 주위를 형성하는 지역에 위치한 '답(현황 과수원)'이므로, 상권 분석은 의미가 없습니다. 생활 편의시설 또한 주변에 단독주택과 경로당 외에는 정보가 부족하여 파악이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

법정 기한 내 농취증 미제출 시 입찰보증금을 몰수당할 수 있습니다. 현황이 '과수원'으로 이용 중이므로, 관할 지자체에 농취증 발급 가능 여부를 사전에 문의해야 합니다.

6.2. 지분 매각의 리스크

낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 처분) 및 협의가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물분할청구 소송 등 법적 절차를 통해 문제를 해결해야 할 수 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건

지상에 식재된 '과수목'은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 과수목 소유자와의 협의 또는 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

6.4. 이용 현황 불일치

공부상 지목(답, 전)과 현황(과수원, 도로)이 불일치하므로, 향후 지목 변경이나 개발 시점에 문제가 될 수 있으며, 감정가 산정 시점과 이용 상황이 다를 수 있습니다.

6.5. 접근성 문제

기호 4)와 기호 5)는 도로 접근성이 매우 낮거나 맹지라는 점을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 경상북도 영천 지역의 농림지역 및 계획관리지역에 위치한 토지 지분 매각 물건입니다. 현황은 '과수원'으로 실제 이용하고 있으며, 국도와 주요 도로가 인근에 통과하여 교통 접근성은 보통 수준입니다.

투자에 있어서 가장 큰 리스크는 '지분 매각'과 '농취증 취득 의무'입니다. 지분 매각은 공유자와의 원만한 협의가 전제되어야 하며, 농취증은 현황을 기준으로 발급이 가능한지 여부를 철저히 확인해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

지분 매각 물건은 일반 매물 대비 낮은 감정가로 시작할 수 있어, 향후 공유자 간 협의 또는 공유물 분할을 통해 온전한 소유권 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

토지의 현황이 '과수원'으로 실제 경작 활동이 이루어지고 있어, 농지로서의 활용 가치는 있습니다.

계획관리지역이 일부 포함되어 있어, 농림지역 대비 향후 개발 잠재력이 높을 수 있습니다.

법원 정보

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