나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경107965 [1] 서울특별시 노원구 상계동 737 상계주공아파트 306동 9층912호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2023.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "노원역(지하철7호선)" 남서측 인근에 위치하는 상계주공아파트 제306동 제9층 제912호로서, 본건 주위는 대규모 아파트단지, 학교 등이 소재하는 아파트지대이며 인근 및 근거리에 공공기관, 업무시설, 금융기관 및 각종 편의시설 등이 입지하여 전반적인 주거여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근 노해길변으로 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 노원역)이 근거리에 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

1987년 11월 21일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제9층 제912호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

열병합방식에 의한 지역난방시설이며 승강기, 옥내소화전, 급배수 및 위생설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택건물(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 동부간선도로, 북측으로 노해길(약35m), 남측으로 느티울1길(약25m) 도로와 접하며 단지내 도로와 연계되어 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

상계동737: 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(상계1,2단계택지) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2017-05-15)(상계고. 최종확인은 관할교육청에 반드시 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2017-05-15)(서울당현초. 최종확인은 관할교육청에 반드시 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
상계동730-2:도시지역 , 일반상업지역(2003-09-17) , 제1종지구단위계획구역(상계1,2단계택지) , 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경107965 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 737 상계주공아파트 306동 9층912호

용도: 아파트

감정가: 550,000,000원

토지면적: 23.94㎡ (약 7.24평)

건물면적: 32.39㎡ (약 9.79평) (전용면적 기준)

건축년도: 1987년 11월 21일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

특수물건정보: 재매각

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 노원구 상계동에 위치한 상계주공아파트 단지 내에 있으며, 지하철 7호선 노원역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 공공기관, 업무시설, 금융기관 및 다양한 편의시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 북측으로는 노해길(약 35m), 남측으로는 느티울1길(약 25m)이 접해 있으며, 단지 내 도로와 연계되어 차량 진출입이 용이합니다. 또한, 서측으로는 동부간선도로가 위치하고 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 제OOOOOOOOOOOO입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 범위에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 예수진순데리아(YESUJINSUNDERIYA) 씨가 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원에 거주 중인 것으로 파악됩니다. 전입일자는 2023년 7월 10일, 확정일자는 2023년 6월 26일이며, 배당신고일자는 2023년 9월 8일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어, 낙찰 시 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 상계동은 노원역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 주변에 각종 편의시설, 금융기관, 업무시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리합니다. 노원역은 지하철 7호선이 통과하는 주요 역으로 유동인구가 많으며, 이는 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

본 아파트 단지는 1987년 11월에 준공되어 약 39년이 경과된 노후된 건물입니다. 내부 마감은 벽지 및 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 난방은 열병합 방식에 의한 지역난방 시스템이 적용되어 있으며, 승강기, 옥내소화전, 급배수 및 위생설비, 방송설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변에는 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

첫째, 본 건은 '재매각' 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 않는 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 따라서 이전 경매에서 파악되지 않았거나 간과된 문제점이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

둘째, '특별매각조건'으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있어, 일반 경매보다 높은 초기 자금 부담이 있습니다.

셋째, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용은 등기부등본과 현장 조사를 통해 반드시 확인하여 낙찰 후 인수될 사항을 명확히 파악해야 합니다.

넷째, 건물이 1987년에 준공되어 노후화가 진행된 만큼, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

다섯째, 노원구 지역에는 쓰레기소각장이 운영되고 있습니다. 다만, 해당 시설은 시설 개선 및 주민 편익 제공 등의 노력을 통해 지역 명소로 자리 잡았다는 평가도 있으며, 직접적인 거주 환경에 미치는 부정적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구의 핵심 지역인 노원역 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 주거 가치가 높습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 하지만 재매각 물건이라는 점과 명확한 내용 파악이 필요한 지상권의 존재는 주의 깊은 접근을 요구합니다. 또한, 20%의 높은 매수신청보증금과 건물의 노후화 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 훌륭한 교통망: 지하철 7호선 노원역을 도보로 이용 가능하며, 광역 도로망 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 입지: 서울의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 수요가 꾸준하며, 주변 편의시설 및 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 명도 리스크 최소화: 대항력 없는 임차인이므로 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 노후 아파트 단지의 재건축 가능성 등 장기적인 개발 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

위 감정평가액 550,000,000원을 기준으로, 재매각 물건의 특성, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로 감정가 대비 할인율을 적용하여 추정합니다.

추정 입찰가 범위: 440,000,000원 ~ 495,000,000원 (감정가 대비 80% ~ 90%)

본 예상 입찰가는 제반 리스크 요인 및 시장 상황을 고려한 잠정적인 금액이며, 실제 투자 결정 시에는 보다 심층적인 현장 조사, 권리관계 분석, 유사 물건 시세 비교 등을 통해 신중하게 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.