나이스옥션 법원경매 인천 2024타경533648 [2] 인천광역시 미추홀구 도화동 440-1 대영아파트 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림 · 평가일 2024.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 소재 "인천기계공업고등학교"북동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 공동주택,업무시설,근린생활시설,상가등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동소재 "도화IC"남동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 공동주택,업무시설,근린생활시설,상가등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장및 근거리에 인천지하철 2호선 "시민공원역" 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장및 근거리에 인천지하철 2호선 "시민공원역"및 지하철1호선"도화역" 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상13층,지하2층 건물내 7층 705호로서
- 외벽: 몰탈위 페인팅및 치장석재등 마감.
- 창호: 샤시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층,지하1층 건물내 15층 1505호로서
- 외벽: 몰탈위 페인팅및 치장석재등 마감.
- 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비,난방설비,승강기설비,하수처리설비,옥내주차설비등 갖추었음.

설비내역

위생및 급배수설비,난방설비,승강기설비,하수처리설비,옥내주차설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형토지로서 업무시설및 공동주택부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형토지로서 업무시설및 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 32m의 포장도로(한나루로), 서측및 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 32m의 포장도로(한나루로), 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

440-1:일반상업지역,방화지구,시가지경관지구,가축사육제한구역,과밀억제권역.
440-2,440-14: 일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,과밀억제권역.

토지이용계획 및 제한상태

622-1:일반상업지역,방화지구,시가지경관지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.
622-2,622-3: 일반상업지역,방화지구,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경533648 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 440-1, 대영아파트 7층 705호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 13층, 지하 2층 건물 중 7층 705호

외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석재 마감

창호: 샤시 창호

이용 상태: 아파트

설비 내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 하수처리, 옥내 주차 설비 등 구비

1.3. 면적 정보

감정가: 238,000,000원

토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

토지 지분: 8.33㎡ (약 2.52평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 49.68㎡ (약 15.03평)

건물 지분: 49.6757㎡ (약 15.03평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, 인천기계공업고등학교 북동측 인근 및 도화IC 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 인천지하철 2호선 시민공원역과 지하철 1호선 도화역이 근거리에 위치하여 전반적인 교통 환경은 양호합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

동측으로 폭 약 32m의 포장도로(한나루로)에 접하고 있으며, 서측 및 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다. (또 다른 설명으로는 남동측 32m 도로, 북동측 8m 도로에 접한다고 명시되어 있습니다.)

토지이용계획은 440-1번지 기준 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 확인됩니다. (부동산 관련 법규에 따라 추가적인 제한 사항이 있을 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본상 총 채권액은 3,095,000,000원입니다. 임의경매 개시 결정 등기(2024타경533648)가 말소기준권리이며, 이 외 다수의 근저당권, 압류 등이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 11일

확정일자: 2022년 2월 14일

배당신고일자: 2024년 5월 1일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을3, 근저당권 (한국투자저축은행, 2022-03-28)

매각으로 소멸되는 권리: 을3 근저당권, 갑2 임의경매, 갑3 압류 등기.

3.4. 인수되는 권리

을구 순위번호 4번 주택임차권 (김지은)은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액이 있는 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 인근에 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 있는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 지역 내 위치하므로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과 상, 본건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 주변 환경에 대한 최종적인 판단은 현장 답사를 통해 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 본건의 감정가(238,000,000원) 대비 임차인의 보증금(235,000,000원)이 거의 동일하여, 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높습니다. 따라서 매수인은 미배당된 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

'중복사건' 표기는 본건과 관련된 다른 경매 절차가 진행 중이거나 있었을 수 있음을 시사합니다. '공동담보' 표기는 본건 부동산이 다른 담보물과 함께 동일 채무의 담보로 제공되었음을 의미하며, 이는 채권 관계의 복잡성을 나타낼 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구에 위치한 대영아파트 7층 705호 경매 물건입니다. 교통 및 생활 환경은 비교적 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 부담이 본건의 가장 큰 투자 리스크입니다. 감정평가액 수준에서 낙찰될 경우, 매수인이 인수해야 할 보증금이 거의 전부를 차지하므로, 총 투자 비용 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 지하철역(시민공원역, 도화역) 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거용 또는 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 임차보증금(235,000,000원)을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 감정가는 238,000,000원입니다. 임차인 김 의 보증금 235,000,000원이 배당받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수하게 됩니다. 따라서, 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 총 실제 매수 비용이 현재 시세 및 향후 예상 수익과 비교하여 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다. 낙찰가 책정 시에는 임차보증금 인수 금액을 반드시 고려하여, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다. 예를 들어, 감정가 수준으로 낙찰될 경우, 실질적인 매수 비용은 약 473,000,000원(238,000,000원 + 235,000,000원)이 될 수 있으므로, 이를 기준으로 투자 가치를 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.