나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6270 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1213-1 파라다이스 6층601호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2024.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 녹산코아루아파트 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등 각종 상업용 빌딩 등으로 형성되어 있는 상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 대중교통사정도 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상10층 건물내 6층 601호 및 7층 701호
구분소유상가로서(사용승인일 : 2005.11.30)
외벽 : 화강석붙임, 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일마감, 인테리어마감 등
천정 : 천정지마감, 인테리어마감 등
바닥 : 강화마루판, 데코타일, 타일마감 등
창호 : 샤시창호 구조 등

이용상태

기호1,2 : 일체로 하여 숙박시설(상호 : 파라다이스모텔)로 이용중임.
(기호1 : 객실 10개호, 기호2 : 객실 15개호, 안내실, 린넨실)

설비내역

급수.배수 및 위생설비, 급탕 및 난방설비, 승강기설비, 소방설비(옥내소화전, 화재경보 및
탐지설비, 스프링쿨러설비 등), CCTV설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 정방형.평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 중로, 남서측으로 소로와 각각 접하며, 지하 주차장시설 되어 있음.
(지하 기계식주차장은 기준시점 현재 미운영상태인 것으로 조사됨.)

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가
산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2는 기준시점 현재 임대중인 것으로 조사되나, 세부 임대관계 내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 일체로 하여 숙박시설(상호: 파라다이스모텔)로 이용 중임. 현황조사 시 목록2.의 안내실 옆 벽면에 ㈜이안종합건설이 유치권 행사 중이라는 취지의 현수막이 있는 것으로 확인되며, 주식회사 이안종합건설로부터 호텔보수 공사대금 금 7,800만 원의 유치권신고서(2024.10.08.자)가 제출되었으나, 신청채권자로부터 위 유치권이 부존재한다는 이 법원 2025가단14868호 판결문이 2025.12.22.자로 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경6270 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1213-1 파라다이스 6층601호

건물명: 파라다이스 모텔

용도: 숙박시설

감정가: 1,868,000,000원

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 152.41㎡ (약 46.10평)

건물 면적: 872.80㎡ (약 264.02평)

이용 상태: 현재 숙박시설(상호: 파라다이스모텔)로 이용 중이며, 6층 601호는 객실 10개, 7층 701호는 객실 15개, 안내실, 린넨실로 이용되고 있음.

구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 10층 건물 내 6층 601호 및 7층 701호

사용승인일: 2005년 11월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 상업용 빌딩이 밀집된 상가지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 부산과 창원을 잇는 교통 요지로서 부산 신항만, 부산진해경제자유구역 등 주요 산업단지와 접근성이 좋음.

2.3. 도로 접면

건물은 북서측 및 북동측으로 중로, 남서측으로 소로와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로2류에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역 및 국가산업단지로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 을14번 등기, 우리은행의 근저당권(2023년 02월 15일 접수, 채권최고액 금 1,800,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 정보가 명시되지 않아 인수 대상이 없는 것으로 보임)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 2,184,141,770원임.

3.4. 임차인 현황

* 김혜진: 보증금 10,000,000원, 차임 50,000원. 전입/사업자등록일 2024.04.09, 확정일자 2024.04.09. 대항력 없음.

* 허종대: 보증금 80,000,000원, 차임 1,500,000원. 전입/사업자등록일 2023.09.07, 확정일자 2024.04.15. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 용원동은 부산과 창원을 잇는 지리적 이점을 가지며, 부산신항, 부산진해경제자유구역, 창원국가산업단지 등 배후 산업단지와 인접하여 물류 및 산업 활동이 활발한 지역임. 지역 내 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집하여 상업 활동이 집중되는 상가지대를 형성하고 있음.

4.2. 건물 용도 및 현황

건물은 숙박시설(파라다이스모텔)로 이용 중이며, 총 25개 객실(601호: 10개, 701호: 15개)과 부대시설(안내실, 린넨실)을 갖추고 있음. 모텔 및 숙박 시설들이 다수 위치하고 있어 관련 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 10층 규모이며, 외벽은 화강석붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지, 타일, 인테리어 마감 등으로 시공됨. 바닥은 강화마루, 데코타일, 타일 마감 등으로 되어 있음. 급수, 배수, 위생, 급탕, 난방, 승강기, 소방, CCTV 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 부대시설

건물에는 지하 주차장이 있으나, 기준시점 현재 기계식 주차장은 미운영 상태인 것으로 조사됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 분쟁

호텔 보수 공사대금 관련 유치권(금 7,800만원) 신고가 있었으나, 해당 유치권이 부존재한다는 법원 판결문이 제출되어 유치권 관련 분쟁은 종결된 것으로 보임. 다만, 판결문의 효력 등에 대한 추가 확인은 필요할 수 있음.

6.2. 지하 주차장 미운영

지하 기계식 주차장이 현재 미운영 상태로, 주차 관련 편의성이 저하될 수 있으며, 향후 운영 재개 시 추가 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 지역 산업단지 인접성

본건은 창원국가산업단지, 안골일반산업단지 등과 인접해 있어 산업 활동이 활발한 지역이나, 일부 산업단지 조성 시 악취 등 환경 문제에 대한 주민 우려가 있었던 사례가 있어, 장기적인 관점에서 지역 환경 변화 가능성을 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치한 숙박시설(모텔)로, 상업지역 내에 위치하며 교통 및 주변 상업시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있음. 현재 정상적으로 운영 중인 모텔로서 즉시 수익 창출이 가능하다는 장점이 있음. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 유치권 관련 판결 내용은 면밀히 검토해야 함.

7.2. 시장 전망

창원시 진해구 용원동 일대는 부산신항만 개발과 연계된 물류 및 산업 활동이 활발하며, 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역임. 이는 숙박시설에 대한 꾸준한 수요로 이어질 수 있는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 현영업 중인 숙박 시설

본건은 경매 절차 진행 중에도 영업이 중단되지 않아, 낙찰 후 즉시 수익을 기대할 수 있는 현황임.

8.2. 상업지역 내 핵심 입지

일반상업지역에 위치하여 향후 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

8.3. 비교적 명확한 권리 관계

인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능하며, 투자 결정에 용이함.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 1,868,000,000원임. 등기부채권 총액(약 2,184,141,770원)이 감정가보다 높아 채권자들의 적극적인 참여가 예상됨. 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 권리 총액과 감정가, 주변 시세, 건물의 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 현재 운영 중인 모텔로서 수익률 분석 또한 중요함.

9.2. 권리 인수 총액

인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려할 수 있음.

9.3. 권리 총액 대비 감정가

감정가는 1,868,000,000원이며, 말소기준권리 이후의 채권 총액은 약 2,184,141,770원이므로, 감정가 기준으로도 채권액을 모두 회수하기 어려운 상황은 아니나, 경쟁 입찰 상황 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.