나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6003 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 7층701호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며,
주위는 각종 상업 및 위락시설, 숙박시설, 업무시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있어 제반
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

기호 1), 2) 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건내 7층 701호, 701-1로서
외 벽 : 복합판넬, 강화유리 등
내벽·천정·바 닥 : 인테리어시설 등

이용상태

기호 1), 2)는 위락시설입니다.

설비내역

공용 위생설비, E/V설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장시설 등 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 왕복 10차선 도로와 접하며, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측
으로 일방통행 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 광로1류(폭 70m 이상)
(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(중앙지구)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(중앙지구)(접합) 가축
사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 :
- 본건 건물은 폐문부재 상태로 정확한 내부확인이 곤란하나, 외부조사를 통해 전유부분과
공용부분 일부를 일체로 이용중인 것으로 조사되며, 건물 내부 벽체 및 이용상황은 별지
"건축물대장현황도"와 실제 현황은 서로 다를 수 있습니다.
- 본건 기호 1)은 현장조사시 출입문이 2개로 나눠져 있으며, 이중 하나의 출입문에 705호
로 표기되어 있으니, 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)임. 전유부분과 공유부분 일부를 일체로 이용중이며 건물 내부 벽체 및 이용 상황은 건축물대장현황도와 실제 현황은 다를 수 있음. 출입문이 2개로 나눠져 있으며, 이중 하나의 출입문에 ‘705호’로 표기되어 있음. 현황조사 당시(2024.09.30.) 약 2개월 전부터 관리비 미납으로 단전, 단수 중이며, 2024.08.31.까지 연체된 관리비가 약 2억 원인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함). 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 창원지방법원 2024타경6003 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 7층701호

용도: 위락시설 (집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)으로 등재됨)

감정가: 569,000,000원

토지 면적: 100.32㎡ (약 30.34평)

토지 지분: 100.32㎡ (약 30.34평)

건물 면적: 620.13㎡ (약 187.61평)

건물 지분: 620.14㎡ (약 187.62평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재 가능성

1.2. 건물 및 토지 상세

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 각종 상업시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 교통 요충지입니다.

단지 남동측으로는 왕복 10차선 도로, 남서측으로는 약 10미터 내외의 도로, 북서측으로는 일방통행 도로와 각각 접하고 있어 차량의 진출입이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시)으로 지정되어 있으며, 광로1류, 소로1류, 소로2류의 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2023년 3월 14일 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권 (을15) 입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 887,852,300원 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 배경욱: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2024-04-16, 대항력 없음

* 송현지: 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-08-08, 대항력 있음

* 안준열: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-22, 대항력 없음

* 주식회사만백: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-23, 대항력 없음

* 주식회사백승건설: 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-18, 대항력 없음

* 주식회사신성컴퍼니: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-27, 대항력 있음

* 황부일: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-11-08, 대항력 없음

3.3. 인수 보증금

제시된 인수 보증금 합계는 0원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 송현지 (보증금 2,000,000원)와 주식회사신성컴퍼니 (보증금 5,000,000원)가 존재하므로, 입찰 전 임대차 관계를 면밀히 재확인하고, 인수될 보증금 또는 배당받지 못한 금액이 있는지 추가 확인이 필요합니다. 또한, '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 주의사항이 있으므로, 추가적인 대항력 있는 임차인 존재 가능성도 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

중앙동은 창원시의 중심 상업 및 업무 지구로서, 각종 금융기관, 업무 시설, 상업 시설, 위락 시설이 밀집해 있습니다. 특히, 캔버라타운이 위치한 지역은 유동인구가 많아 다양한 업종의 영업 활동이 가능한 곳입니다.

4.2. 상권 동향

최근 창원시 부동산 시장은 회복세를 보이며, 특히 주거용 부동산의 거래량이 증가하고 있습니다. 그러나 경매 시장 전반적으로는 상가 등 비주거용 부동산의 유찰이 잦고 낙찰가율이 낮은 흐름을 보이고 있습니다. 이는 본건과 같은 상업용 부동산 경매 물건에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"중앙동행정복지센터"가 인근에 위치하며, 백화점, 대형마트, 병원, 공원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 교육 단지가 조성되어 있어 교육 환경도 양호합니다.

5.2. 혐오시설 정보

조사 결과, 본건 주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 과거 기사에서 중앙동 오거리 일대의 쓰레기 불법 투기 문제가 언급된 바 있습니다. 또한, 과거 중앙동 유흥가 일대의 불법 호객행위('삐끼' 영업) 및 관련 사건에 대한 보도가 있었습니다. 이러한 점은 상권의 이미지와 관련하여 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 체납 및 단전/단수

현황 조사 당시(2024.09.30.) 약 2개월 전부터 관리비 미납으로 인한 단전, 단수 상태였습니다. 2024년 8월 31일 기준 연체된 관리비는 약 2억 원에 달하는 것으로 조사되었습니다. 입찰 전 반드시 관리사무소에 정확한 미납 관리비 내역을 확인해야 하며, 낙찰 후 인수 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 현황 및 이용상태 차이

집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)이나, 전유부분과 공유부분 일부를 일체로 이용 중이며, 건물 내부 벽체 및 이용 상황은 건축물대장 현황도와 실제 현황이 다를 수 있습니다. 또한, 출입문이 2개로 구분되어 있고, 그중 하나의 출입문에 '705호'로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 건물 내부는 폐문부재 상태로 정확한 내부 확인이 곤란했습니다.

6.3. 중복사건

본 건은 중복사건으로, 다른 경매 사건과 중복으로 진행될 가능성이 있어 권리 관계 및 매각 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급한 바와 같이, 대항력 있는 임차인(송현지, 주식회사신성컴퍼니)이 존재하며, 추가적인 대항력 있는 임차인 존재 가능성도 배제할 수 없습니다. 이는 인수 부담금으로 이어질 수 있는 중요한 리스크입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 중앙동의 중심 상업 지역에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 상당한 금액의 관리비 체납으로 인한 단전·단수 상태이며, 대항력 있는 임차인 존재 가능성 등 권리 관계 및 현황 조사가 어려운 점이 다수 발견됩니다. 특히 약 2억 원에 달하는 관리비 미납분은 인수 시 상당한 부담이 될 수 있으며, 건물 내부 상태 및 실제 이용 현황이 공부와 다를 가능성도 존재하여 철저한 현장 확인 및 추가 조사가 필수적입니다. 중복사건이라는 점도 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 창원시 중심 상권에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 잠재적 상업 시설: 위락시설 외 다양한 용도로 활용 가능성이 있으며, 상권 활성화 시 이익을 기대할 수 있습니다.

* 경매 시장 상황: 일부 아파트 경매 물건에 대한 높은 관심과 달리, 상가 경매는 낮은 낙찰가율을 보이고 있어, 가치 대비 저평가된 매물을 선점할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(569,000,000원)를 기준으로, 향후 시장 동향, 본건의 하자(미납 관리비, 임차인 문제, 내부 상태 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 약 2억 원의 미납 관리비, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 보증금, 건물 내부 현황과 공부상 내용의 차이 등을 신중히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 별도의 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.