나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6096 [1] 경상남도 김해시 대동면 예안리 902-1 전 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6096 [1] 경상남도 김해시 대동면 예안리 902-1 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경6096 | 소재지: 경상남도 김해시 대동면 예안리 902-1 | 감정가: 93,372,000원 | 최저가: 33,464,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경6096 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

채무자/소유자/채권자: 안OO / 전OO / 대OOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 김해시 대동면 예안리 902-1

용도 (공부상): 전 (현황: 휴경지)

토지면적: 502.00㎡ (약 151.86평)

감정가: 93,372,000원

1.3. 현황 및 이용 상태

본건은 경상남도 김해시 대동면 예안리 "시례마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 환경입니다.

토지 형태는 인접지대비 완경사의 사다리 토지이며, 현재는 농사를 짓지 않는 휴경지 상태로 잡목 등이 우거져 있어 내부 확인이 어렵습니다.

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 본건까지 차량 진출입이 불가능하여 제반 교통 사정은 비교적 불리합니다.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 주변 환경 및 위치

주변은 단독주택, 농경지, 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다. 감정평가서상 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가되나, 차량 접근이 불가능하고 맹지라는 점에서 이용상 가치는 낮습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건은 지적도상 맹지이며, 현황상 차량 진출입이 전혀 불가능하여 접근성이 매우 취약합니다. 농업용 또는 개발을 목적으로 하는 경우 진입로 확보가 필수적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본건은 토지 매각 건으로, 제시 외 건물이나 임대차 관계는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 리스크)

농지취득자격증명 필수: 본건은 공부상 지목이 '전(농지)'이므로, 최고가 매수인은 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않고 몰수될 수 있습니다.

분묘기지권 가능성: 현황은 휴경지 상태로 잡목이 우거져 있어 확인이 어렵지만, 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 분묘가 존재하고 그에 대한 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용에 제약이 따를 수 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 권리상의 부담이 될 수 있습니다.

인접 필지 구축물 침범: 인접 필지(예안리 901-8, 1296-14번지)에서 이용 중인 철재 휀스 등 구축물이 본건 토지의 일부에 소재합니다. 감정평가 시에는 토지 사용·수익 처분에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되었으나, 향후 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 협의 또는 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 도시지역, 자연녹지지역 및 개발제한구역(그린벨트)에 위치한 농지(휴경지)입니다. 주위 환경이 농경지 및 임야로 형성되어 있어 상업시설의 입지가 아니며, 법적 규제로 인해 상업적 용도로의 개발이 원천적으로 불가능하므로 상권 분석은 의미가 없습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

"시례마을회관" 북서측 인근의 농촌 마을에 속하며, 기본적인 생활 편의시설은 원거리의 중심지로 이동해야 하는 불편함이 있습니다.

혐오 시설 정보: 검색 결과, 본건 소재지인 대동면 인근에 풍력발전시설 설치 계획에 대한 주민들의 우려가 제기된 바 있으나, 본건 토지(예안리 902-1)와의 구체적인 거리 및 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

개발제한구역(그린벨트): 토지이용계획상 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 행위 및 형질 변경 등에 대한 엄격한 규제가 적용됩니다. 개발 목적의 투자는 장기적인 관점에서 그린벨트 해제 가능성 등을 보고 접근해야 합니다.

용도 변경 불가: 자연녹지지역의 맹지로서, 당장의 용도 변경이나 개발을 통한 가치 증대는 기대하기 어렵습니다.

5.2. 물리적 리스크

맹지(Blind Spot): 차량 진입이 불가능하며, 건축을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 진입로(도로)를 확보해야 하는 높은 난이도의 리스크가 있습니다.

분묘기지권: 만일 분묘가 확인될 경우, 법정지상권과 유사한 분묘기지권이 성립하여 토지 이용이 극히 제한될 수 있으며, 처리 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가에 비해 토지 면적은 비교적 넓으나, 개발제한구역 내의 맹지라는 치명적인 단점과 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권 및 인접 필지 침범 등 다수의 법적, 물리적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 실수요자에게는 접근성이 낮아 부적합하며, 투자자에게는 장기적이고 고난이도의 물건으로 분류됩니다.

6.2. 투자 포인트

개발제한구역 해제 가능성 대비 투자: 본건은 당장 개발이 불가능하지만, 장기적인 관점에서 김해시 대동면 일대의 개발제한구역 해제 정책을 예측하고, 현저히 낮은 가격으로 취득하여 미래 개발 이익을 기대하는 투기적 투자 포인트가 있습니다.

농지 활용성: 농지 본연의 목적인 농업 경영 목적으로 이용할 수 있으며, 주변 시세 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 경우 안정적인 농지 보유가 가능합니다. (단, 농취증 발급 필수)

저가 낙찰 전략: 다수의 리스크(맹지, 분묘, 농취증, 그린벨트)를 상쇄하기 위해 감정가 대비 50~70% 이하의 저가 낙찰 전략을 수립해야 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

7. 컨설팅 제언

본건은 '특수물건'으로 분류될 가능성이 높으며, 일반 투자자에게는 권장되지 않습니다. 입찰 전 분묘의 실제 존재 여부를 현장 조사로 철저히 확인하고, 인접 토지 소유자 및 관할 지자체(김해시) 건설과 하천계(하천에 관한 사항)를 통해 개발제한구역 내 건축 규제 및 인접 토지 진입로 확보 가능성에 대해 사전에 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계