나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112526 [1] 경상남도 창원시 성산구 완암동 322 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112526 [1] 경상남도 창원시 성산구 완암동 322 답 경매

• 사건번호: 2024타경112526
• 주소: 경상남도 창원시 성산구 완암동 322
• 감정가: 99,964,855원
• 최저가: 35,827,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

창원지방법원 경매5계 2024타경112526 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 완암동 322 | 감정가: 99,964,855원 | 최저가: 35,827,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경112526 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 완암동 322

용도: 답 (현황: 답, 과수원)

감정가: 99,964,855원

매각대상: 토지매각 (부동산강제경매)

토지면적: 873.00㎡ (약 264.19평)

제시외 건물 및 수목 면적: 제시외 건물 면적 39.95㎡ (약 12.09평), 감나무 약 30주 포함.

1.2. 채권 관계 및 소유자

소유자/채무자: 김OO

채권자: 패OOOOOOO

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본 건은 경상남도 창원시 성산구 완암동 내 자연림 및 농경지 등이 소재하는 지대에 위치합니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, 지적도상 맹지이며 차량 진출입이 불가능한 토지입니다. 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 임도와 접하고 있어 도보 접근성은 확보되어 있습니다.

2.2. 용도 및 제한 사항

본 토지는 부정형 완경사 토지이며 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘답, 과수원’으로 이용 중입니다. 주요 제한 사항으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 그리고 개발제한구역에 포함되어 있어 개발 행위에 엄격한 제한을 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 매각대상은 토지매각에 한정됩니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 추가적인 임대관계는 미상입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

* 농지취득자격증명원(농취증): 농지법상 '답(畓)'이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않습니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물(39.95㎡, 약 12.09평) 및 감나무 약 30주가 매각 대상에 포함됩니다. 이들 제시외 물건의 현황 및 법적 문제가 낙찰 후 발생할 수 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 정보

본 토지는 농경지 및 자연림 인근에 위치하며, 주거지나 상업 지역과는 거리가 있어 상권 분석의 의미는 크지 않습니다. 차량 진출입이 불가능하고, 맹지 형태를 띠고 있어 일상적인 주거 및 생활 편의시설 이용은 어렵습니다.

4.2. 혐오 시설 정보

인근에 창원시 성산구 창곡로에 성산자원회수시설이 위치하고 있으나, 본 건 토지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다. 토지 자체의 개발제한구역(그린벨트) 및 맹지라는 특성으로 인해 주변의 인위적인 혐오 시설보다 토지 이용의 제한이 더 큰 리스크입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격 리스크

매수인은 농업인이거나 농업 경영 계획을 수립할 수 있는 자격이 필요하며, 농지취득자격증명원 발급이 거부될 경우 보증금 전액을 손해 볼 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

5.2. 개발 제한 및 접근성 리스크

개발제한구역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 주택 신축 등 개발 행위가 극히 제한적입니다. 또한, 맹지이며 차량 진출입이 불가능하여 농지로서의 이용 및 관리 효율성이 떨어집니다.

5.3. 제시외 물건 리스크

제시외 건물 및 수목이 포함되지만, 이들의 법정지상권 성립 여부나 철거 등의 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 정확한 법적 지위 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 창원시 성산구 내에 위치함에도 불구하고 개발제한구역 및 맹지라는 태생적인 한계를 가진 농지입니다. 감정가는 약 1억원 수준이며, 토지의 실제 이용 현황이 '답, 과수원'이므로 일반적인 투자 목적보다는 **실제 농업 경영(주말농장 등)을 목적으로 하는 매수인**에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

* **저렴한 농지 취득:** 감정가 대비 저가에 낙찰받을 경우, 창원시 내에서 농업 경영을 위한 토지(답, 과수원)를 확보할 수 있습니다.

* **제시외 물건 활용:** 감나무 약 30주 및 제시외 건물을 추가 비용 없이 활용할 수 있는 이점이 있습니다.

* **절세 목적:** 그린벨트 농지의 특성상 장기간 보유 시 세제 혜택을 고려할 수 있습니다.

6.3. 추천 매수인

농지취득자격증명원 발급이 확실하며, 차량 진입이 불가능한 맹지 상태를 감수하고 주말농장이나 자경을 목적으로 하는 실수요자에게 추천합니다. 개발 차익을 기대하는 투자자에게는 적합하지 않습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계