나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112618 [1] 경상남도 김해시 대청동 71-8 엔플러스빌딩 4층 405호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112618 [1] 경상남도 김해시 대청동 71-8 엔플러스빌딩 4층 405호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경112618
• 주소: 경상남도 김해시 번화1로76번길 20, 4층 405호 (대청동,엔플러스빌딩)
• 감정가: 188,000,000원
• 최저가: 67,379,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

창원지방법원 경매5계 2024타경112618 | 소재지: 경상남도 김해시 번화1로76번길 20, 4층 405호 (대청동,엔플러스빌딩) | 감정가: 188,000,000원 | 최저가: 67,379,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 창원지방법원 2024타경112618 (1)이며, 경상남도 김해시 대청동 71-8 엔플러스빌딩 4층 405호에 위치한 근린생활시설 물건입니다.

감정가는 188,000,000원이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매입니다.

토지 총면적은 34.51㎡ (약 10.44평)이며, 건물 총면적은 120.16㎡ (약 36.35평)입니다. 기준시점일 현재 공실 상태입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 김해시 대청동 71-8 엔플러스빌딩 4층 405호

용도: 근린생활시설

사건번호: 창원지방법원 2024타경112618 (1)

감정가: 188,000,000원

토지면적: 34.51㎡ (약 10.44평)

건물면적: 120.16㎡ (약 36.35평)

구조: 철골, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 4층 (사용승인일 2003.01.21)

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 주OOOOOOOOOOO / 한OOOOOO

채권자: 황OO

2. 입지 조건 분석

본건은 김해시 대청동 소재 대청공원 북동측 인근에 위치하며, 아파트 대단지와 근린생활시설이 혼재된 상업 주거 복합 지역의 중심부에 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하고, 서측으로 노폭 약 20m, 북측으로 노폭 약 12m의 주요 도로에 접하고 있어 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 중심상업지역에 위치하며, 대청공원과 인접하여 쾌적성과 접근성을 동시에 확보한 보통 이상의 주위환경입니다.

3. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채무자의 채무 변제를 위한 강제 집행 절차입니다.

가장 큰 주의사항은 "대항력 있는 임차인이 있을 수 있음"이므로, 낙찰자는 정확한 임차인 현황과 대항력 유무를 반드시 재확인해야 합니다.

현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상입니다. 내부 공사가 진행 중인 상태이므로 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 추가될 수 있습니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 중심상업지역이자 지구단위계획구역(장유지구) 내에 속하여 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요가 풍부한 항아리 상권의 형태를 띠고 있습니다.

건물 자체가 사용승인일이 2003년으로 비교적 연식이 있지만, 주요 도로변에 위치하고 지하주차장 및 승강기 설비 등 기본적인 상가 인프라를 갖추고 있어 근린생활시설로서의 상권 경쟁력은 보통 이상입니다.

5. 생활 정보

본건 인근에는 대청공원이라는 대규모 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어 은행, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 이미 형성되어 있습니다.

제시외면적이 없어 공부와 현황의 면적상 차이는 없으며, 도시지역, 중심상업지역으로 높은 용적률을 기대할 수 있는 입지입니다.

혐오시설은 인근에 특별히 보고된 바 없어 상권 활성화에 저해되는 요소는 적습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 경계 불분명: 인접 호실과의 경계벽이 없어 정확한 경계가 불분명하며, 정확한 경계 확정을 위해서는 측량(경계복원측량)이 반드시 필요합니다. 이는 추가 비용 및 시간을 수반합니다.

2. 대항력 있는 임차인: "대항력 있는 임차인이 있을 수 있음"은 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 정확한 현황 조사 및 권리 분석 없이는 보증금 전액을 인수할 위험이 있습니다.

3. 공실 및 공사 중: 현재 공실 상태이며 공사가 진행 중이었습니다. 잔금 납부 후 내부 마감 및 새로운 임차인 모집에 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 대청동의 중심상업지역 내에 위치하며 대규모 배후 주거지를 바탕으로 안정적인 상권 환경을 갖추고 있습니다.

건물 구조 및 교통 환경은 양호하여 상가로서의 기본적인 가치는 충분합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성 및 호실 경계 불분명 문제는 반드시 해결해야 할 선결 과제입니다. 낙찰 전 철저한 현장 조사와 경계 확인을 위한 측량 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 중심상업지역 내 주거 밀집 지역 코너 변에 위치하여 광고 효과와 접근성이 우수합니다.

2. 상업시설 수요: 대규모 아파트 단지의 생활 인프라 핵심 지역으로, 다양한 업종의 임차 수요가 예상됩니다.

3. 시세차익 및 임대수익: 경매를 통해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우, 리스크 해소 후 안정적인 임대수익 창출과 함께 시세차익을 기대할 수 있습니다.

4. 넓은 면적: 전용면적이 120.16㎡(약 36.35평)로 학원, 병의원 등 면적을 크게 사용하는 업종 유치에 유리합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계