나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112618 [1] 경상남도 김해시 대청동 71-8 엔플러스빌딩 4층 405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 "대청공원" 북동측 인근에 위치하며
인근은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며,
인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철골, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 4층 405호로서,
(사용승인일 2003.01.21)
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 콘크리트 마감 등(공사 중),
창호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

이용상태 : 기준시점일 현재 공실입니다.

설비내역

본건은 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서,
상가 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건의 서측으로 노폭 약 20m 내외, 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:임대미상입니다.
기타:없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

근린생활시설로 공실상태임. 감정 및 현황조사 당시(2024.09.) 내부 및 출입문에 대한 공사가 진행 중이었음. 인접 호실과의 경계벽이 없어 경계가 불분명하므로 정확한 경계는 측량 요함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경112618 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 대청동 71-8 엔플러스빌딩 4층 405호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 188,000,000원

* 토지면적: 34.51㎡ (약 10.44평)

* 건물면적: 120.16㎡ (약 36.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 황OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 "대청공원" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)입니다.

* 인접 도로상태: 본건의 서측으로 노폭 약 20m 내외, 북측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을15 근저당권 (창원새마을금고, 2022-04-01 접수)

* 인수되는 권리:

* 임차인 김형철(전입/사업자 2020-07-30): 대항력 있음 (보증금 0원, 차임 0원)

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 김 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-07-30

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 권리로서, 보증금 및 차임이 0원이므로 사실상 금전적 부담은 없을 수 있으나, 대항력 유무는 명확히 확인되어야 합니다.

* 이귀남 :

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-13

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 늦은 임차인으로, 보증금은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 본건은 여러 차례 소유권이 이전되었으며, 근저당 및 압류, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 가장 마지막 권리 변동 사항은 2024-09-10 (갑27) 황보미의 강제경매개시결정(2024타경112618)입니다.

* 등기부채권 총액은 1,565,142,617원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 주요 용도: 건물은 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 판매시설 등 복합적인 용도로 건축되었으며, 본건(405호)은 근린상가로 이용 중이었습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 시설: "대청공원"이 북동측 인근에 위치하여 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공사 진행 중: 감정 및 현황 조사 당시(2024.09.) 내부 및 출입문에 대한 공사가 진행 중이었으므로, 현재 상태 및 추가 공사 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 경계 불분명: 인접 호실과의 경계벽이 없어 경계가 불분명하므로, 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 낙찰 후에도 해당 임차인의 점유가 유지될 가능성이 있습니다. 인수 금액은 없으나, 점유 관계 확인이 필수적입니다.

* 건물 용도 다양성: 건물 자체가 다양한 용도(제1종/2종 근린생활시설, 위락, 숙박, 판매)로 활용 가능한 구조로, 향후 건물 운영 방침에 따라 본건 호실의 활용도가 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 대청동에 위치한 엔플러스빌딩 내 근린상가 물건입니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 도시지역 내 중심상업지역에 속하여 입지적 잠재력은 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 현황 조사 당시 공사 중이었고, 인접 호실과의 경계가 불분명하여 정확한 실사 확인이 필요합니다. 특히, 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 분석상 중요한 요소입니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 철저한 현장 조사를 통해 인수되는 권리 및 물건 상태를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 다양한 용도 활용 가능성: 건물 자체가 복합 용도로 건축되어 있어, 향후 시장 상황에 따라 다양한 업종으로의 임대 또는 활용이 가능합니다.

* 지역 내 입지: 대청공원 인근 및 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 잠재적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 실질적인 인수 금액 부담은 없습니다. (단, 명도 절차 및 점유 관계는 별도로 고려해야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가 산정은 외부 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 본건의 정확한 현황(내외부 상태, 공사 범위, 경계 측량 결과, 임차인 협의 가능성 등)에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.