나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113079 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1479-8 블루시티2 9층 908호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113079 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1479-8 블루시티2 9층 908호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경113079
• 주소: 경상남도 김해시 가야로 178, 9층 908호 (삼계동,블루시티2)
• 용도: 오피스텔

창원지방법원 경매5계 2024타경113079 | 소재지: 경상남도 김해시 가야로 178, 9층 908호 (삼계동,블루시티2) | 감정가: 100,000,000원 | 최저가: 70,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 창원지방법원 2024타경113079 (1)이며, 매각대상은 경상남도 김해시 삼계동 1479-8 블루시티2 9층 908호 오피스텔입니다. 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄매각되는 건입니다. 소유자 및 채무자는 주OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본 오피스텔의 감정가는 100,000,000원입니다. 토지 면적은 8.95제곱미터(약 2.71평)이며, 건물 전용면적은 45.62제곱미터(약 13.80평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 김해시 삼계동 소재 "수리공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 형성된 일반 상업 지역입니다. 전체적으로 주위 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 개발 환경

본건까지 차량 진출입이 용이하여 교통 상황은 무난한 수준입니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 상업용 시설로서의 입지 조건은 양호합니다. 특히 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 위험

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하는 것이 가장 큰 주의사항입니다. 임차인의 임대차 보증금은 90,000,000원이며, 전입일은 2019.12.12., 확정일자는 2019.11.21.입니다. 경매 과정에서 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 입찰 시 예상 배당액을 철저히 분석하여 인수할 가능성이 있는 금액을 확인해야 합니다.

3.2. 기타 특이사항

현황조사 당시(2024. 10. 11. 기준) 관리비가 약 56만 원 미납된 것으로 조사되었습니다. 매수인은 이 미납 관리비 중 공용 부분에 해당하는 금액을 인수할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소에 정확한 미납 관리비를 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상업 지역 분석

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상권이 어느 정도 활성화되어 있을 것으로 판단됩니다. 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 복합적으로 밀집된 지역으로, 임대 수요는 주변 상주 인구 및 유동 인구에 기반할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 존재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다. 수리공원이 인근에 위치하여 주거 환경의 쾌적성에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 검토 (정보 한계)

제공된 정보 내에서는 특정 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 최종 입찰 결정 전, 반드시 현장 방문 및 외부 지도 서비스를 통해 주변 환경을 직접 확인하여 매각 물건의 가치를 저해할 수 있는 시설물의 존재 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 및 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 인수 위험입니다. 9,000만 원의 보증금 중 미변제되는 금액은 매수인의 추가 부담이 되므로, 배당 분석을 통해 인수 금액을 최소화하는 전략이 필요합니다. 또한, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.2. 미납 관리비 인수 위험

약 56만 원의 미납 관리비는 최종 낙찰자가 공용 부분에 한하여 인수할 가능성이 높습니다. 입찰가 산정 시 이를 감안하여 정확한 금액을 파악해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 일반상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건과 교통 상황은 무난한 수준입니다. 감정가 1억 원에 전용면적 약 13.8평은 소형 오피스텔로서의 경쟁력을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인해 9,000만 원의 보증금 인수 위험이 명확하므로, 배당 분석을 통한 권리관계 해소가 본 물건 투자의 핵심이 될 것입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 상업지역 내 안정적인 임대 수요: 일반상업지역 내에 위치하여 직장인 또는 1인 가구 대상의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2. 비교적 낮은 감정가: 오피스텔 시장 상황을 고려하여 적절한 입찰가를 선정한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

3. 배당 분석 필수: 임대차 보증금 9,000만 원에 대한 배당 가능성을 면밀히 분석하여 인수 금액을 예측하고, 이를 입찰가에 반영하는 것이 최우선 투자 포인트입니다. 권리 분석이 명확해지면 우량 물건이 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계