나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112984 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용강리 산139-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112984 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용강리 산139-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경112984
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용강리 산139-2
• 감정가: 199,085,200원
• 최저가: 71,352,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

창원지방법원 경매5계 2024타경112984 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용강리 산139-2 | 감정가: 199,085,200원 | 최저가: 71,352,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경112984 (1)이며, 매각대상은 토지매각으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

본 물건의 소재지는 경상남도 창원시 의창구 동읍 용강리 산139-2입니다.

토지의 전체 면적은 19,220.00 제곱미터(약 5,814.17 평)의 대형 임야이며, 감정가는 199,085,200원으로 책정되었습니다.

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 의OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용강리 소재 용강마을 서측 인근에 위치하며, 부근은 과수원지대 후면의 순수산림지대로 형성되어 있습니다.

본 토지는 부정형의 급경사 지형으로 대부분 순수 자연림 상태로 이용 중입니다. 기호(2)의 북동측으로 소폭의 구거를 넘어 폭 약 3m 내외의 콘크리트포장된 농로가 개설되어 있으나, 임야도상 맹지입니다. 기호(2) 부근까지는 소형 차량의 접근이 가능하나, 그 외의 토지는 차량 접근이 불가능하여 일반적인 도로 및 교통상황은 다소 열세한 편입니다.

2. 권리 및 법적 분석

2.1. 권리분석

본 매각은 부동산임의경매 사건으로 매각대상이 토지매각에 한정됩니다.

가장 큰 권리상 특이사항은 분묘기지권의 성립 여부입니다. 현재 제시외 분묘 2기(연고묘)가 소재함이 확인되었으며, 이 분묘기지권의 성립 여부는 불분명하나 최저매각가격 산정 시 분묘 소재로 인해 가격이 제한받았을 가능성이 높습니다. 자연림 상태로 접근이 곤란하여 육안으로 식별이 어려운 분묘가 추가로 소재할 가능성도 있으므로 이에 대한 면밀한 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

인수되는 권리가 있을 경우 매수인이 추가적인 금전적 부담을 질 수 있으나, 본 건은 경매로 소유권 이전 시 원칙적으로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 분묘기지권의 성립 여부 및 그에 따른 지료 청구 가능성이 가장 큰 법적 리스크입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한

본건 임야는 개발 및 이용에 대한 강력한 법적 제한이 다수 존재합니다.

주요 용도지역으로는 자연녹지지역이며, 그 외에도 개발제한구역, 공익용산지 및 보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 큰 제약이 있습니다. 또한 가축사육제한구역(200m 및 300m 제한 조례참조) 및 배출시설설치제한지역(폐수)으로도 지정되어 있어 향후 개발 방향 설정에 신중한 검토가 필요합니다.

특히 목록 3의 극히 일부가 광로2류(폭 50m-70m)에 저촉되는 점을 인지해야 합니다.

3. 시장 및 생활 환경

3.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 용강마을 서측 후면의 순수산림지대에 위치하여 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변에 카페나 식당 등이 일부 위치하고 있으나, 이는 마을 단위의 소규모 상권입니다. 주남저수지 등 관광자원이 있으나 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

생활 편의시설은 동읍의 중심지인 용잠리나 송정리 방면으로 이동해야 이용이 가능합니다. 주거지보다는 보전 및 임업 목적으로 활용이 적합한 지역입니다.

3.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 과수원과 산림지대로 형성되어 있어 전반적으로 쾌적하고 자연 친화적인 환경입니다. 검색 결과, 인근에 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 분묘 2기가 이미 소재하고 있으며 추가적인 분묘가 있을 수 있다는 점 자체가 본 물건의 잠재적 혐오요소이자 가치 하락 요인으로 작용합니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 분묘 2기(연고묘 추정)가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 가장 큰 제약이 되며 법적 다툼의 소지가 있습니다. 추가 분묘 소재 가능성 또한 주의해야 합니다.

2. 접근성: 기호(2) 부근 외에는 차량 접근이 불가능하며, 급경사의 자연림 상태로 이용 및 관리상 어려움이 큽니다.

3. 법적 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지 등 다중의 강력한 개발 제한을 받고 있어 용도 변경 및 개발 가능성이 극히 낮습니다.

4. 경계 불분명: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적입니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 19,220.00 제곱미터(약 5,814.17 평)의 광대한 임야로서, 저렴한 가격에 대규모 토지를 확보할 수 있는 기회는 될 수 있습니다. 그러나 다중의 강력한 법적 제한(개발제한구역, 공익/보전산지 등)과 분묘기지권 리스크, 접근성 문제가 복합적으로 작용하고 있습니다.

투자 포인트:

1. 가격 경쟁력: 분묘 소재 및 강력한 개발 제한으로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 추후 유찰 시 최저가 메리트가 발생할 수 있습니다.

2. 장기 보전 목적: 임야 개발보다는 장기적인 산림 보전 및 증식, 자연 투자재산 확보 목적으로 적합합니다.

종합 의견:

순수한 개발 목적의 투자자에게는 부적합하며, 토지 이용 및 개발 제한에 대한 깊은 이해와 분묘기지권에 대한 법적 리스크를 감수할 수 있는 전문적인 장기 보전 투자자에게만 제한적으로 접근을 권유합니다. 정확한 경계 측량 및 분묘에 대한 처리 방안을 사전에 명확히 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계