나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113529 [1] 경상남도 김해시 동상동 702-1 전 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113529 [1] 경상남도 김해시 동상동 702-1 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경113529 | 소재지: 경상남도 김해시 동상동 702-1 | 감정가: 352,154,000원 | 최저가: 126,212,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 창원지방법원 2024타경113529 (1)입니다.

소재지는 경상남도 김해시 동상동 702-1번지이며, 용도는 '전'이지만 현재 '주거나지 상태'로 이용되고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 매각 대상은 토지 일부 지분 매각입니다.

토지 전체 면적은 836.00㎡ (약 252.89평)이며, 매각 대상 지분은 토지 지분율 41800으로, 실제 면적은 약 418.00㎡ (약 126.46평)로 추정됩니다.

감정가는 352,154,000원입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 토지는 김해중앙여자고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로 형성되어 있습니다.

대상 토지 자체는 현재 주거나지 상태로 이용되고 있으며, 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 개발 가능성은 있으나, 지분 물건의 특성상 공유자와의 협의가 필수적입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

대상 토지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단, 본 토지는 '맹지'입니다. 인접 도로가 없어 건축 행위 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

도시지역 및 제2종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용을 받습니다.

또한 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 학교 절대보호구역에 해당하여, 개발 시 건축 용도에 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 '토지일부지분매각'으로, 토지의 1/2 지분(추정)입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 배OO로 동일하고 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 '공유자우선매수신고'가 되어있다는 점과 '법정지상권'의 성립 가능성입니다.

주의사항으로는 제시외 건물(1-1, 1-3~1-5) 및 수목이 매각에 포함되며, 제시외 건물(1-5)은 인근 필지(동상동 702-2번지)에 걸쳐 소재하고 있어 경계에 대한 측량이 필수적입니다.

제시외 건물 중 컨테이너, 비닐하우스, 임차인 소유의 제시외 건물 1-2(판넬조 판넬지붕 단층 창고) 등은 이동이나 해체가 용이하여 매각에서 제외됩니다.

'공유자 우선매수권 행사 제한' 규정에 따라, 공유자의 우선매수권 행사 후 매수보증금을 미납하여 실효된 경우 이후 절차에서 우선매수권을 다시 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

본건이 위치한 동상동 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 편의시설과 상업 시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 해당 필지는 맹지 상태로 상업적 이용보다는 향후 주거지 개발(공유자 합의 시)을 위한 토지로 적합하며, 현재는 주거나지 상태입니다.

인근에 김해중앙여자고등학교가 소재하며, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 권리분석 및 물건 자체의 특징에서 비롯됩니다.

1) 지분 매각 리스크: 공유 지분 매각이므로, 낙찰 후 반드시 다른 공유자와의 협의(매매, 공유물분할 청구 소송 등)를 통해 최종 소유권을 정리해야 하는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

2) 법정지상권 리스크: '법정지상권' 특이사항이 있습니다. 법정지상권이 성립된다면 토지 이용에 큰 제약을 받게 되며, 이에 대한 명확한 분석 및 대책 마련이 필수적입니다.

3) 제시외 건물 및 경계 리스크: 매각 포함/제외 제시외 건물이 혼재하며, 일부 제시외 건물이 인근 필지에 걸쳐 있습니다. 정확한 경계와 제시외 물건의 범위를 파악하기 위해 측량 및 현장 확인이 절대적으로 필요합니다.

4) 맹지 리스크: 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 단독적인 건축 행위가 어렵습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 김해시 동상동의 제2종일반주거지역에 위치한 토지 지분 물건으로, 입지 자체는 주거지로 양호하나, 맹지, 공유 지분, 법정지상권, 복잡한 제시외 건물 등 다수의 권리적, 물리적 리스크를 안고 있는 난이도 높은 물건입니다.

초보 투자자에게는 권하지 않으며, 법정지상권 및 공유물 분쟁 해결 경험이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 지역적 가치: 제2종일반주거지역 내 주거나지 상태의 토지로, 장기적으로는 주거지 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

2) 가격적 메리트: 지분 물건 및 권리 문제로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 수익성이 극대화될 수 있습니다.

3) 출구 전략: 명확한 법정지상권 분석과 공유자들과의 협상(지분 매입/매도)을 통한 공유물 분할을 출구 전략으로 설정해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계