나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112922 [2] 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1226-10 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112922 [2] 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1226-10 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경112922
• 주소: 경상남도 김해시 주촌면 서부로1409번길 87-1
• 용도: 단독주택

창원지방법원 경매5계 2024타경112922 | 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 서부로1409번길 87-1 | 감정가: 439,304,380원 | 최저가: 196,808,000원 | 용도: 단독주택

1. 창원지방법원 2024타경112922 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경112922 (2)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1226-10

용도: 단독주택 (단, 공부상 용도는 제2종근린생활시설)

감정가: 439,304,380원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.2. 물건 상세 내역

1.2. 1. 토지

면적: 507.00㎡ (약 153.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 본건 토지는 완경사지에 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공업용 건부지, 주거용 건부지, 부속토지, 도로 등으로 이용 중임.

1.2. 2. 건물

건물면적: 80.73㎡ (약 24.42평) - 벽돌구조 주택 (기호 7)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

건물 현황: 총 6동의 일반철골구조 건물과 1동의 벽돌구조 주택으로 구성되어 있으며, 각 건물은 공장, 사무실, 숙소, 작업장, 창고, 폐수처리장, 기계실 등으로 이용 중임.

1.2. 3. 기계/기구

PET 재활용 라인, 폐수처리시설, 계근대, Over Head Crane, 수변전설비 등이 포함되어 있으며, 현상 및 관리 상태는 보통으로 평가됨.

1.2. 4. 매각 대상

토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 6.00㎡도 포함됨.

1.3. 입지 조건

1.3. 1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 소재 '김해내삼농공단지' 동측 인근에 위치하며, 주변은 농공단지 인근 공장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 김해시 주촌면은 김해시 도심의 확장 사업과 연계하여 도시화가 진행 중인 지역으로, 교통망 확충이 이루어지고 있음.

1.3. 2. 도로 조건

본건 토지는 남측으로 폭 약 6-8미터 내외의 도로(기호 11)와 접하고 있으며, 남동측으로는 폭 약 4미터 내외의 도로(기호 10)와 접함. 일부 토지(기호 9)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근이 가능함.

1.3. 3. 공법상 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있음.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건으로, 채권자는 중OOOOO임. 경매 절차에 따라 낙찰 시 기존 등기부상의 권리는 말소되는 것이 일반적이나, 인수되는 권리가 있는지에 대한 면밀한 추가 법률 검토가 필요함.

1.5. 상권 분석

물건지 인근에 김해내삼농공단지가 위치하여 공장 및 관련 종사자를 대상으로 하는 근린생활시설이 일부 존재할 것으로 예상됨. 또한, 주촌선천지구 일대에서 도시개발사업이 진행되고 있어 점차 도시의 형태를 갖추어 가고 있으며, 상업 시설 또한 입점하고 있는 추세임. 다만, 산업단지 인근 지역 특성상 주거 상권보다는 산업 지원 상권의 성격이 강할 것으로 보임.

1.6. 생활 정보

소재지는 주촌면 내삼리로, 김해시 중심부와는 다소 거리가 있으나 농공단지와 인접하여 관련 종사자들의 주거 또는 편의시설이 일부 있을 수 있음. 본 물건 중 단독주택 부분은 기본적인 주거 생활이 가능함. 인근 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 김해 시내로 이동해야 이용이 편리할 것으로 예상되며, 교통은 자가용 이용이 상대적으로 용이하나 대중교통망은 부족할 수 있음. 최근 주촌면 원지지구에는 농업 클러스터 및 마을 공동 시설 조성이 추진되는 등 지역 내 정주 환경 개선 노력이 이루어지고 있음.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 용도 불일치

가장 큰 리스크는 공부상 용도가 '제2종근린생활시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중이라는 점임. 이는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있으며, 원상복구 또는 용도 변경에 따른 추가 비용 및 절차가 필요할 수 있음.

1.7. 2. 제시외 건물

매각 대상에 포함된 제시외 건물 6.00㎡에 대해 건축물 현황과의 일치 여부 및 법적인 문제가 없는지 확인이 필요함.

1.7. 3. 토지 이용 현황

토지 일부가 공업용 건부지, 도로 등으로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 이러한 현황을 고려해야 함.

1.7. 4. 혐오시설 여부

김해 주촌면 일대는 과거 축사 악취 문제 및 불법 의료폐기물 보관 문제로 인해 주민 민원이 있었던 사례가 있음. 최근 해당 지역의 축사가 철거되고 농업 클러스터 등 주민을 위한 공간이 조성되고 있으나, 과거 이력 및 인근 산업단지 특성을 고려할 때, 잠재적인 환경 관련 리스크에 대한 주의가 요구됨. 지도 검색 결과, 현재 시점 기준 본건 물건지 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 산업단지 인근 지역의 특성상 관련 시설의 잠재적 존재 가능성은 완전히 배제하기 어려움.

1.7. 5. 공법상 제한

해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치가 제한됨.

1.8. 종합 의견

본 물건은 김해내삼농공단지 인근에 위치하며, 공장, 사무실, 주택 등 다양한 용도로 활용 가능한 여러 동의 건물과 토지로 구성되어 있음. 가장 중요한 쟁점은 공부상 용도와 현황 용도의 불일치로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대책 마련이 필수적임. 농공단지라는 입지적 특성과 향후 도시 개발 가능성을 고려할 때, 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 용도 불일치 문제 해결이 선행되어야 함.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1. 입지적 잠재력: 농공단지 인근으로 산업 활동과의 연관성이 높아, 사업 운영이나 임대 수요 측면에서 유리할 수 있음.

1.9. 2. 복합 활용 가능성: 공장, 창고, 사무실, 주택 등 다양한 용도로 활용 가능한 구조를 갖추고 있어, 투자 목적에 따른 유연한 활용이 가능함.

1.9. 3. 가격 경쟁력: 감정가 대비 적절한 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.9. 4. 리스크 해소 시 가치 상승: 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 문제를 성공적으로 해결한다면, 법적 안정성을 확보하고 부동산 가치를 증대시킬 수 있음.

법원 정보

창원지방법원 경매5계