나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112922 [2] 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1226-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2024.10.08

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 주촌면 내삼리 소재 "김해내삼농공단지’동측인근에 위치하며 부근은
농공단지 인근 공장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1. 형상 및 이용상황
기호 1) 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서，공업용 건부지로이용중임.
기호 6) 부정형의 평지로서，주거용 건부지로 이용중임.
기호 8,9) 부정형의 평지로서，부속토지로 이용중임.
기호 10) 부정형의 평지로서，도로로 이용중임.
기호 11) 완경사지내 부정형의 토지로서，도로로 이용중임.

2. 도로조건 및 교통상황
기호 1) 본건 남측으로 폭 약 6?8미터 내외의 도로(기호11)와 접함.
기호 6) 본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로(기호10)와 접함.
기호 8) 본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 도로(기호10)와 접함.
기호 9) 지적도 상 맹지로서 인접필지를 경유하여 접근가능함.
기호 10) 본건이 폭 약 4미터 내외의 도로임.
기호 11) 본건이 폭 약 6-8미터 내외의 도로임.

3. 공법상 제한사항
기호1,6,8-11) 도시지역，준공업지역，가축사육제한구역(모든축종제한)＜가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

기호2-1）일반철골구조 난연판넬지붕 3층 건물로서，
주기둥: H-Beam 390x300mm.
벽체: 판넬 등 마감.
바닥: 콘크리트 위 하드너 및 타일，장판지 등 마감.
창호: 샷시창구조.
이용상황: 자원 순환관련시설으로 이용중임.

1층: 공장, 사무실，실험실，사장실 등.
2층: 숙소, 거실，화장실 등.
3층: 작업장，전기실 등.

기호2-2）일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로서，
주기둥: H-Beam 350x170mm.
벽체: 벽체노출 및 칼라강판 등 마감.
바닥: 콘크리트 위 하드너 등 마감.
창호: 샷시창구조.
이용상황: 공장으로 이용중임.

기호2-3）일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로서，
주기둥: H-Beam 300x300mm.
벽체 ?? 벽체노출 및 칼라강판 등 마감.
바닥: 콘크리트 마감.
창호: 샷시창구조.
이용상황: 창고로 이용중임.

기호3）일반철골구조 난연판넬지붕 2층 건물로서，
주기둥: H-Beam 500x200mm.
벽체: 판넬잇기 마감.
바닥: 콘크리트 위 하드너 및 타일 등 마감.
창호: 샷시창구조.
이용상황: 자원 순환관련시설로 이용중임.
1층: 공장，사무실 등.
2층: 샤워실，탈의실 등.

기호4）일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서，
주기둥: H-Beam 250X250mm.
벽체: 칼라강판잇기 마감.
바닥: 콘크리트 등 마감.
창호: 샷시창구조.
이용상황: 폐수처리장으로 이용중임.

기호5）일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서，
주기둥: H-Beam 400x200mm.
벽체: 칼라강판잇기 마감.
바닥: 콘크리트 등 마감.
창호: 샷시창구조.
이용상황: 기계실으로 이용중임.

기호7) 벽돌구조 슬라브지붕 단층 건물로서，
외벽: 적타일 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지 및 타일 등 마감.
바닥: 장판지 및 타일 등 마감.
창호: 목재 및 샷시창구조.
이용상황: 주택으로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 PET재활용 라인，폐수처리시설，계근대，Over Head Crane, 수변전설비로
현상 및 관리 상태 등은 보통시됨.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

기호1) 지상에는 관정1식이 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 7. 공부상 용도가 '제2종근린생활시설'이나 현황 '주택'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경112922 (2)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1226-10

감정가: 439,304,380원

토지면적: 507.00㎡ (약 153.4평)

건물면적: 80.73㎡ (약 24.4평) (제시외 건물 6.00㎡ 별도)

용도: 토지/건물 일괄 매각 (공부상 용도: 제2종근린생활시설, 현황: 주택으로 이용 중)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 소재 '김해내삼농공단지' 동측 인근에 위치함.

주변 환경: 농공단지 인근으로 공장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

도로 조건: 본건 남측으로 폭 약 6-8미터 내외 도로(기호 11)와 접하며, 남동측으로는 폭 약 4미터 내외 도로(기호 10)와 접함. 일부 필지(기호 9)는 지적도상 맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근 가능함.

교통상황: 인근 도로망을 통해 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있음.

공법상 제한사항: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 중소기업은행의 근저당권(을7, 2022-05-26 접수, 채권최고액 1,920,000,000원)임.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 각 가압류(김승범, 중소벤처기업진흥공단, 주식회사인천마대, 기술보증기금) 및 중소기업은행의 근저당권(을8, 2022-05-26 접수) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 현재까지 파악된 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 유미숙 (유 )

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-07

* 확정일자: 2022-11-07

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원

권리분석 종합: 법원의 임의경매개시결정으로 진행되는 본건은, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됨.

1.3. 상권분석

주변 현황: 본건은 김해내삼농공단지 인근에 위치하여 공업 지역과 일부 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역임.

활용 가능성: 현재 공부상 용도는 '제2종근린생활시설'이나 현황은 '주택'으로 이용 중이며, 그 외에도 다수의 공장, 창고, 폐수처리장, 기계실 등으로 복합 사용되고 있음. 따라서, 향후 사업체 운영, 임대, 또는 주택 리모델링 등 다양한 용도로의 활용이 가능함.

산업단지 인근 특성: 공장 밀집 지역이라는 특성상, 소음, 분진, 악취 등 산업 활동으로 인한 환경적 요인이 존재할 수 있으나, 이는 관련 산업 종사자에게는 오히려 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

주변 개발: (별도 확인 필요)

혐오시설: 본건 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지 내 위치한 만큼 관련 시설의 존재 가능성은 염두에 두어야 함.

1.4. 생활정보

주변 교통: 인근 주요 도로망(폭 4-8미터)을 통해 접근이 용이하며, 김해 시내와의 접근성도 양호한 편임.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

교육/의료시설: 초, 중학교 등 교육시설은 차량 이동 거리 내에 위치하며, 종합병원 등 의료시설은 김해 시내에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 현황 용도(주택)가 상이하여, 추후 건축물 관련 법규 위반 시 행정적 제재(이행강제금 등)가 발생할 수 있음.

복합 용도 건물 관리: 다수의 건물(공장, 창고, 주택 등)이 혼재되어 있어 각 건물별 유지보수 및 관리에 대한 책임과 부담이 발생할 수 있음.

토지 이용 제약: 일부 토지가 도로로 이용 중이거나(기호 10, 11), 맹지(기호 9)일 가능성이 있어 향후 토지 개발 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있음.

산업 환경: 공단 인근 지역의 특성상 발생하는 소음, 먼지, 냄새 등에 대한 민감도가 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 소재, 김해내삼농공단지 인근에 위치한 복합 용도의 부동산임. 토지 507㎡와 건물 80.73㎡(제시외 6㎡ 포함)로 구성되며, 감정가는 439,304,380원임.

권리 분석상 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 법적 권리 관계 문제는 없을 것으로 보임. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 비교적 용이할 것으로 판단됨.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 다수의 건물로 인한 관리의 복잡성, 산업단지 인근이라는 입지적 특성 등은 본건의 가치 및 활용에 있어 신중한 고려가 필요함.

향후, 현황에 맞는 용도 변경, 개보수 등을 통해 활용 가치를 높이거나, 직접 사업 운영을 통해 수익을 창출하는 방안 등을 고려할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

권리 분석상 안전성: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 하자가 없음.

다양한 활용 가능성: 여러 동의 건물로 구성되어 있어 주택, 공장, 창고, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 또는 재건축/리모델링 가능.

산업단지 인근 입지: 김해내삼농공단지 인근이라는 장점을 살려 관련 업종의 사업장으로 활용 시 시너지 효과 기대.

현황 주택 이용 건물: 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중인 건물(목록 7)의 경우, 개보수 및 용도 변경을 통해 주거 가치 상승 또는 임대 수익 증대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 439,304,380원임.

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 토지 면적(507㎡)과 주변 공업지역의 토지 시세(㎡당 약 30만~60만원 선으로 추정)를 고려할 때, 토지 가치만으로도 상당한 가치가 있음.

다수의 건물과 현황 용도, 공부상 용도 불일치 등 여러 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근과 함께 잠재적 활용 가치를 평가하여 입찰가를 산정해야 함.

권리상 부담이 없고, 현황 대로 활용하거나 일부 개보수를 통해 가치를 높일 수 있다는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 치열할 수 있음.

안정적인 투자 관점에서 접근 시, 감정가의 80% ~ 100% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가 범위는 대략 350,000,000원 ~ 440,000,000원 수준으로 판단됨.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 건물의 실거래가, 건물 상태 및 리모델링 비용 등을 추가적으로 조사해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.