나이스옥션 법원경매 대전 2024타경7857 [3] 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 지하층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종세무서" 북서측 인근에 위치하는 집합건물 금강노을주건축물제1동 제1층 제101호, 제109호, 제110호 및 제지하층 제비101호로서, 부근은 세종시청, 교육청 등 관공서, 학교, 각종 근린생활시설, 아파트단지 및 수변공원 등이 혼재하는 바, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 용이하며, 남측으로 간선도로가 통과하고, 근거리에 BRT 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상4층 중 제1층 제101호 외 3개호로서,

- 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등,
- 내벽 : 인테리어 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 근린생활시설이나 현황은 사무실,
기호(2,3) : 공부상 근린생활시설이나 현황은 음식점(상호: 진웨이성),
기호(4) : 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실상태인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선의 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25M-30M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.
- 기호(4)(지하층비101호) 현장조사시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 집합건축물대장, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평가하였으니 경매진행시 참고바람.
- 기호(2)(제109호) 및 기호(3)(제110호)는 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점, 상호: 진웨이성)으로 이용중이나, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하여 추후 건축물현황도에 의거 호수의 내부 경계를 복원할 경우에는 추가적인 비용이 소요될 것으로 사료되는 바, 경매입찰시 유의하시기 바람.
- 본건 건물 금강노을주건축물제1동은 인접 건물(보람동 704번지, 통칭 "해오름빌딩")과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용중으로 주차장 입구 및 출구가 각기 다른 건물상에 위치하고 있으니 경매입찰시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

대전지방법원 2024타경7857 (3)

소재지

세종특별자치시 보람동 703, 금강노을주건축물 제1동 지하층 비101호 (집합건물)

(일괄매각 대상: 제1층 제101호, 제109호, 제110호 및 지하층 제비101호)

건물명

금강노을주건축물 제1동

용도

근린상가 (현황: 사무실, 음식점, 공실)

감정가

1,050,000,000원

면적

토지면적: 153.37㎡ (약 46.39평)

토지지분: 153.37㎡ (약 46.39평)

건물면적: 310.62㎡ (약 93.95평)

건물지분: 310.62㎡ (약 93.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

한솔테크닉스

특이사항

중복사건

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종세무서" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 세종시청, 교육청 등 주요 관공서와 학교, 다양한 근린생활시설, 아파트 단지 및 수변공원 등이 혼재하여 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 남측으로 간선도로가 통과하고, 근거리에 BRT 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상4층 건물 중 일부입니다.

외벽은 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등으로 이루어져 있으며, 내벽은 인테리어 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 되어 있습니다. 창호는 강화유리 창호 등입니다.

현재 각 호실별 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 기호(1) (제101호): 공부상 근린생활시설이나 현황은 사무실로 이용 중입니다.

* 기호(2,3) (제109호, 제110호): 공부상 근린생활시설이나 현황은 음식점 (상호: 진웨이성)으로 이용 중입니다. (벽체 구분 없이 이용 중)

* 기호(4) (지하층 비101호): 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실 상태로 탐문 조사되었습니다.

토지는 대체로 가장형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

4. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 9월 28일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (금780,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 1,780,000,000원 (근저당권 7.8억 + 임의경매 신청 채권액 10억)으로 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황을 살펴보면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 기타 참고사항에 임대내역이 미상이라고 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하고 있으나 관련 정보가 확인되지 않았을 가능성이 있습니다. 이러한 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 권리 신고 등을 통해 대항력이 있는 임차인이 있을 수 있으므로 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

세종시청, 교육청 등 주요 관공서가 인접해 있어 안정적인 수요가 기대되는 지역입니다.

주변에 학교, 아파트 단지, 다양한 상업시설 및 수변공원 등이 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

본 건물은 제1종, 제2종 근린생활시설로 허가받았으며, 현재 사무실, 음식점 등으로 이용되고 있어 다양한 업종으로의 영업이 가능합니다.

6. 생활정보

BRT 버스정류장이 가까워 세종시 내 이동이 매우 편리합니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

수변공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

중복사건으로 경매 절차 진행 시 혼선이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

기호(4) 지하층 비101호는 내부 확인이 어려워 정확한 현황 파악에 제한이 있습니다.

기호(2,3) 제109호, 제110호는 벽체 구분 없이 이용 중으로, 향후 건축물 현황도에 따른 경계 복원 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

본 건물은 인접 건물(보람동 704번지, 해오름빌딩)과 지하주차장을 공동으로 사용하며, 주차장 입출구가 각기 다른 건물에 위치하여 이용에 불편함이 있거나 추후 관리 및 이용 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

토지이용계획상 중점경관관리구역에 포함되어 있어 향후 건물 신축 및 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심 상권에 위치하여 미래 가치가 기대되는 근린상가 건물입니다.

관공서 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 다수의 점포를 일괄 매각하여 다양한 활용이 가능합니다.

다만, 중복사건, 일부 호실의 내부 확인 곤란, 벽체 구분 없는 이용, 공동 주차장 사용 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 경매 입찰 전 현장 조사 및 권리 분석을 통해 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 대비해야 합니다.

9. 투자 포인트

세종시의 지속적인 성장과 행정중심복합도시의 발전 잠재력을 바탕으로 한 시세 차익 기대.

여러 개의 점포를 일괄 매입하여 다양한 업종으로 활용하거나 분할 매각을 통해 수익 창출 가능.

관공서 밀집 지역으로 인한 안정적인 임대 수요 확보.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,050,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정은 물건의 장단점, 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려해야 하며, 특히 잠재적 리스크 요인에 대한 추가적인 조사와 전문가의 면밀한 분석이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.