나이스옥션 법원경매 대전 2024타경7857 [1] 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종세무서" 북서측 인근에 위치하는 집합건물 금강노을주건축물제1동 제1층 제101호, 제109호, 제110호 및 제지하층 제비101호로서, 부근은 세종시청, 교육청 등 관공서, 학교, 각종 근린생활시설, 아파트단지 및 수변공원 등이 혼재하는 바, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 용이하며, 남측으로 간선도로가 통과하고, 근거리에 BRT 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상4층 중 제1층 제101호 외 3개호로서,

- 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등,
- 내벽 : 인테리어 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 근린생활시설이나 현황은 사무실,
기호(2,3) : 공부상 근린생활시설이나 현황은 음식점(상호: 진웨이성),
기호(4) : 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실상태인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선의 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25M-30M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.
- 기호(4)(지하층비101호) 현장조사시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 집합건축물대장, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평가하였으니 경매진행시 참고바람.
- 기호(2)(제109호) 및 기호(3)(제110호)는 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점, 상호: 진웨이성)으로 이용중이나, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하여 추후 건축물현황도에 의거 호수의 내부 경계를 복원할 경우에는 추가적인 비용이 소요될 것으로 사료되는 바, 경매입찰시 유의하시기 바람.
- 본건 건물 금강노을주건축물제1동은 인접 건물(보람동 704번지, 통칭 "해오름빌딩")과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용중으로 주차장 입구 및 출구가 각기 다른 건물상에 위치하고 있으니 경매입찰시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공부상 근린생활시설이나 현황은 사무실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 세종특별자치시 보람동 703번지에 소재한 금강노을 주건축물 제1동의 일부입니다.

사건번호는 대전지방법원 2024타경7857 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 172,000,000원이며, 토지 면적은 50.78㎡ (약 15.36평), 건물 면적은 102.85㎡ (약 31.11평)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 3층, 지상 4층 건물로, 총 34개의 호실이 있습니다.

건축물대장상 본 건물이 속한 금강노을 주건축물제1동의 전체 건축 면적은 970.75㎡ (약 293.67평), 연면적은 5541.79㎡ (약 1677.00평)입니다.

건축물대장상 주요 용도는 제1종 근린생활시설(휴게음식점) 및 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다.

채권자는 한솔테크닉스주식회사이며, 중복 사건으로 분류되어 있습니다.

공부상 용도는 근린생활시설이나, 실제 현황은 사무실, 음식점, 공실 등으로 이용되고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종세무서" 북서측 인근에 위치합니다.

주변에는 세종시청, 교육청 등 각종 관공서와 학교, 근린생활시설, 아파트 단지, 수변 공원 등이 혼재하여 있어 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 남측으로는 간선도로가 통과하고 근거리에는 BRT 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건 부지는 대체로 가장형의 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 남동측으로 왕복 4차선의 대로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 대로3류에 접해 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 9월 28일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권 2건(을2, 갑5) 및 임의경매 2건(갑4, 갑5)은 매각으로 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바로는 없습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황 *

* 임차인: 주식회사 엘티코리아

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2022-08-11

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 유림

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-12-17

대항력: 없음

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 세종시의 핵심 행정 및 상업 지구에 해당합니다.

주변에 다수의 관공서와 아파트 단지가 밀집해 있어 고정적인 배후 수요가 풍부한 편입니다.

BRT 노선 및 간선도로와 인접해 있어 유동 인구 접근성 또한 우수합니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성이 잘 되어 있으며, 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

세종시청, 교육청, 세종세무서 등 주요 행정기관이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

수변 공원이 가까이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

BRT 대중교통망을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 시 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 용도 차이: 공부상에는 근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 사무실, 음식점, 공실 등으로 각각 다르게 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 사업 운영 시 추가적인 행정 절차 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

* 호수별 내부 경계 복원 필요성: 일부 호실(제109호, 제110호)은 벽체 구분 없이 이용되고 있어, 건축물현황도에 따른 내부 경계 복원 시 추가 비용이 소요될 수 있습니다.

* 공동 주차장 이용: 인접 건물과 지하 주차장을 공동으로 사용하며, 주차장 입출구가 각기 다른 건물에 위치하여 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임대 내역 미상: 임차인 현황에 기재된 내용 외 임대 관련 세부 사항(보증금, 차임 등)이 일부 미상으로, 인수 보증금은 없으나 잔여 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. (주식회사 유림의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 유상 계약 여부 확인 필요)

* 임차인 기호(4)(지하층 비101호) 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워, 집합건축물대장, 외부 관찰, 탐문 조사 등을 통해 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시의 중심 행정타운 인근에 위치하여 입지적 가치가 높고, 관공서 및 아파트 단지 배후 수요가 탄탄한 근린상가입니다.

교통 접근성이 뛰어나고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다.

다만, 중복 사건, 호실별 상이한 현황과 공부상 용도 차이, 공동 주차장 이용, 일부 호실의 내부 경계 복원 필요성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

대항력 있는 임차인은 없으나, 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

전반적으로 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 물건이나, 위에 명시된 리스크 요인을 면밀히 검토 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 핵심 입지.

* 주변 관공서 밀집으로 인한 안정적인 임대 수요 확보.

* BRT 및 대로변 인접으로 우수한 교통 및 접근성.

* 수변 공원 인접으로 쾌적한 업무 환경.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 물건이므로, 감정가 172,000,000원을 기준으로 향후 시세, 임대 수익률, 물건의 특수성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 권리 분석 및 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.