나이스옥션 법원경매 대전 2024타경7857 [2] 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종세무서" 북서측 인근에 위치하는 집합건물 금강노을주건축물제1동 제1층 제101호, 제109호, 제110호 및 제지하층 제비101호로서, 부근은 세종시청, 교육청 등 관공서, 학교, 각종 근린생활시설, 아파트단지 및 수변공원 등이 혼재하는 바, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 용이하며, 남측으로 간선도로가 통과하고, 근거리에 BRT 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상4층 중 제1층 제101호 외 3개호로서,

- 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등,
- 내벽 : 인테리어 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 근린생활시설이나 현황은 사무실,
기호(2,3) : 공부상 근린생활시설이나 현황은 음식점(상호: 진웨이성),
기호(4) : 공부상 근린생활시설이나 현황은 공실상태인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선의 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25M-30M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.
- 기호(4)(지하층비101호) 현장조사시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 집합건축물대장, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평가하였으니 경매진행시 참고바람.
- 기호(2)(제109호) 및 기호(3)(제110호)는 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점, 상호: 진웨이성)으로 이용중이나, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하여 추후 건축물현황도에 의거 호수의 내부 경계를 복원할 경우에는 추가적인 비용이 소요될 것으로 사료되는 바, 경매입찰시 유의하시기 바람.
- 본건 건물 금강노을주건축물제1동은 인접 건물(보람동 704번지, 통칭 "해오름빌딩")과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용중으로 주차장 입구 및 출구가 각기 다른 건물상에 위치하고 있으니 경매입찰시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄 매각
- 공부상 근린생활시설이나 현황은 음식점임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 대전지방법원 2024타경7857 (2)

소재지: 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층109호

용도: 근린상가 (공부상 근린생활시설, 현황 음식점)

감정가: 1,553,000,000원

토지 면적: 45.83㎡ (약 151.5평)

건물 면적: 92.82㎡ (약 306.8평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한솔테크닉스주식회사

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위 환경: 본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종세무서" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 세종시청, 교육청 등 관공서, 학교, 각종 근린생활시설, 아파트단지 및 수변공원 등이 혼재하여 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 간선도로가 통과하고 근거리에 BRT 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상4층 건물 중 제1층에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임 및 복합판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감 등이며, 창호는 강화유리 창호입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남동측으로 왕복 4차선의 대로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25M-30M), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 을1, 근저당권, 세종중앙농업협동조합, 2017년 9월 28일 접수.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (세종중앙농업협동조합, 2017.09.28)

* 을2 근저당권 (한솔테크닉스주식회사, 2024.05.09)

* 갑2 임의경매 (한솔테크닉스, 2024.08.20)

* 갑3 임의경매 (세종중앙농업협동조합, 2025.09.10)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권에 대한 언급은 있으나, 명시된 권리는 없음)

* 등기부채권 총액: 1,540,000,000원

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: K

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 성

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-11

* 배당신고일자: 2024-11-18

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 감액분 10,000,000원

1.3. 상권분석

2.

* 입지: 세종시 중심 행정타운 인근의 우수한 입지를 자랑합니다. 세종시청, 교육청 등 주요 관공서와 학교, 주거 단지, 수변 공원이 인접하여 다양한 유동인구를 확보할 수 있는 지역입니다.

* 주요 용도: 본건은 공부상 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등재되어 있으며, 현황은 음식점(상호: 진웨이성)으로 이용 중입니다.

* 교통: 남측 간선도로 및 근거리 BRT 정류장을 통한 접근성이 뛰어나 상권 활성화에 유리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 관공서, 교육시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 분포하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 행정 및 상업 중심지로 개발되어 있어, 인근에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 주변 편의시설: 세종시청, 교육청 등 주요 행정기관 이용이 편리하며, 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등이 인접해 있습니다.

* 교통: BRT 노선이 인근을 지나 대중교통 이용이 매우 편리하며, 세종시 전역 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지가 밀집해 있고, 금강 수변 공원이 가까워 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 진행 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 이용 현황 차이: 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현황은 음식점으로 이용 중입니다. (해당 호실 109호)

* 내부 확인의 제약: 일부 호실(지하층 비101호)은 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 집합건축물대장, 외부관찰, 탐문 등을 참고하여 평가되었으므로, 입찰 전 내부 확인이 필요합니다.

* 호별 경계 복원 비용 발생 가능성: 1층 109호 및 110호는 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중이나, 집합건축물대장상 호별 위치 확인이 가능합니다. 추후 건축물현황도에 의거하여 호수별 내부 경계를 복원할 경우 추가 비용이 소요될 수 있습니다.

* 공동 지하주차장 사용: 건물 전체가 인접 건물과 지하주차장을 공동으로 사용하며, 주차장 입출구가 각기 다른 건물에 위치하므로 이용에 혼선이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 세종시의 핵심 상업 및 행정 중심 지역에 위치한 근린상가 건물로, 풍부한 배후 수요와 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 15억 5천 3백만원이며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 중복 사건, 현황과 공부상 용도 차이, 일부 호실의 내부 확인 제약, 호별 경계 복원 가능성, 공동 주차장 이용 등은 반드시 사전에 확인하고 신중하게 접근해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 세종시 중심 상업지구 내 위치로 안정적인 임대 수익 기대.

* 주변 관공서, 상업시설, 주거단지 밀집으로 인한 높은 잠재 고객 확보.

* BRT 역세권으로 대중교통 접근성이 뛰어나 임차인 모집 용이.

* 향후 세종시 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 건의 예상 입찰가는 상기 제공된 정보를 바탕으로 산정하기에는 한계가 있습니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 실제 건물 상태, 향후 임대 가능성, 명도 저항 가능성, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 임차보증금이 없어 보증금 부담은 없으나, 잠재적 리스크에 대한 충분한 검토 후 신중한 입찰가를 제시하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.