나이스옥션 법원경매 대전 2024타경10204 [1] 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 지하1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 태평동에 소재하는 "태평초등학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물("뉴삼부프라자" 제지하1층 제비101호-전유면적:45.9㎡)로서, 본건 주변은 상업시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건물내 지하1층 비101호로서,

외벽: 패널마감 및 강화유리 마감 등임.
내벽: 페인팅 마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공부상 용도는 서점이나 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 판매시설 및 근린생활시설의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2022-05-10), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.[이용상황의 차이는 "(4)이용상태" 참조]

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경10204 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 지하1층비101호

* 건물명: 뉴삼부프라자

* 용도: 근린상가 (판매시설, 근린생활시설)

* 감정평가액: 181,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

* 토지 지분: 30.5679㎡ (약 9.25평)

* 건물면적: 45.90㎡ (약 13.88평)

* 건물 지분: 45.9㎡ (약 13.88평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 지하 1층

* 사용승인일: 1986년 10월 8일

* 토지 전체 면적: 6739.9㎡ (약 2038.8평)

* 건물 연면적: 15187.8498㎡ (약 4594.2평)

1.4. 채권자 정보

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대전광역시 중구 태평동에 소재하며, "태평초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 상업시설과 주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 본건 토지는 동측으로 폭 25m-30m의 대로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 등기부 상 채권 총액은 542,125,714원입니다.

* 말소기준권리는 2023년 11월 22일 접수된 근저당권 (을1, 농업협동조합자산관리회사, 96,000,000원)입니다.

* 이외 갑1-1, 갑1-2, 갑2, 을2, 갑3 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인의 전입일자, 사업일자, 확정일자, 배당신고일자 등 상세 정보가 확인되지 않습니다. 대항력은 없으나, 임대차 계약 내용을 확인하여 추가적인 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.

3.3. 인수 보증금

* 총 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 특징

* 뉴삼부프라자 지하 1층에 위치한 근린상가로, 용도는 판매시설 및 근린생활시설입니다.

* 건물은 1985년 10월 건축 허가, 1986년 10월 사용 승인되었습니다.

4.2. 주변 상권

* 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

* 태평초등학교가 인접하여 학생 및 학부모 관련 업종에 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 대로변에 위치하여 유동인구 및 차량 통행량에 따른 노출 효과를 기대할 수 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

* 주변 조사 결과, 본 건의 가치에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 태평초등학교가 인접하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (상대보호구역에 해당)

5.2. 편의 시설

* 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 편의성

* 대로변 위치 및 버스정류장 근접으로 교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 등기부 채권 총액(542,125,714원)이 감정가(181,000,000원) 대비 상당히 높아, 본 경매 물건이 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다. 이는 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 임차인 강 의 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 등 세부 계약 조건이 불확실하여 추후 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 물건 자체의 제약

* 지하 1층에 위치하여 자연 채광 및 환기가 상대적으로 제한적일 수 있습니다. 상가 업종 선택에 있어 이러한 점을 고려해야 합니다.

6.4. 지역 지구제 리스크

* 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현재 용도(근린상가)와는 큰 충돌은 없어 보입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 중구 태평동에 위치한 뉴삼부프라자 지하 1층 근린상가로, 접근성이 양호한 대로변에 소재합니다.

* 주변 상권은 주거지와 상업시설이 혼재되어 있으며, 태평초등학교 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 높은 채권 총액으로 인해 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률을 신중히 고려해야 합니다.

* 지하층의 물리적 특성과 임차인 관련 잔존 이슈 가능성을 염두에 두고 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근 지역 상권으로서 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다.

* 대로변 위치로 인한 높은 가시성과 접근성이 상가 운영에 유리하게 작용할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액으로 인해 감정가 대비 할인된 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 토지 건물 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정평가액: 181,000,000원

* 토지/건물 총 면적: 45.90㎡ (약 13.88평)

* 인수 보증금: 0원

* 등기부 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 본 경매 물건은 유찰 가능성이 높습니다.

* 이러한 경우, 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 실제 입찰가는 지역 시세, 경매 진행 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

* 약 126,700,000원 ~ 144,800,000원 (감정가의 70% ~ 80%)

* ※ 상기 예상 입찰가는 일반적인 경매 분석에 따른 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 시세 및 주변 환경을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.